中国楼市“暴利时代”终结 将加速房企分化

随着中国政府坚持对房地产市场进行政策调控和大规模建设保障性住房，中国楼市逐步开始回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，房产企业开始分化，小型企业逐步退出，大中型企业则着眼于提升房产品质、质量和服务水平，以期度过楼市“寒冬”。

22日在青岛举行的2012城市观点论坛上，中国房地产业协会代表、房地产行业专家和房地产企业代表对“新政”下中国房地产行业发展趋势作出了上述分析。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“国家对房地产市场调控政策坚定不动摇，调控方向明确，那就是要抑制投机和投资性需求，这在长远有利于经济社会的发展。另外，大量保障性住房能促使楼市向健康方向发展。在当前情况下，房地产行业的‘暴利时代’已经结束。”

中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，中国房地产市场正在走向常态化。在超低利率和宽松货币政策下，房地产企业享受较轻债务和财务成本压力的时代已经终结。

此外，陈淮表示，房地产市场依靠恐慌性、过度占有资源的需求，即“为卖而买”的时代结束了；房地产行业无风险投资、无风险运营和拿地就赚钱的时代结束了；房价不断上涨和房地产行业的“高烧期”结束了。

根据国家统计局公布的数据，今年1月，全国70个大中城市房价环比全线停涨。2月份，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。

从事房地产投资理财服务的高和投资董事长苏鑫说，除房地产调控政策导致行业规则的改变外，保障性住房使房地产市场进入了双轨制。“原来房地产企业面临的是一个22人参与的足球场，现在变成了只能容纳10个人参加的篮球场。以前我们熟悉的房地产市场没有了，房地产将进入震荡加剧时代”。

逐步回归理性的中国楼市让开发商感受到了“寒意”，房地产企业开始分化。“品牌企业走复合地产之路，因为原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。要得到政府支持，房地产企业就要提供税收。因此走复合地产之路，例如建设商业、旅游和养老地产等是他们的发展趋势。”苏鑫说。

据与会专家介绍，中型房地产企业开始走专业化道路，专注于提升自身产品品质，例如质量、物业服务水平等；占房地产市场绝大多数的小型企业，尤其是2008年以后才进入这个行业的、没有积累的企业则逐步退出，转作专业投资人。

今年年初，一些涉足房地产较晚的企业纷纷转而向矿业等领域投资。此外，一些非房地产主业的公司也纷纷退出房地产行业。

据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。2011年1月至12月上旬，这类企业房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。

陈淮表示，虽然房价不断上涨的时代已经终结，但中国对住宅的刚性需求依然很大。现在中国城市化率为51.27%，中国城市化进程还将有近20年的时间，中国房地产就还有20年的辉煌期。

朱中一认为，继续留在房地产行业的企业应跳出行业看行业，不能以前两年房地产快速发展的暴利时代作为评判标准来抱怨，而应主动适应规则，做好房地产区域地位和产品定位来提升竞争力；以合理价格销售，尽快回笼资金，谋求新的发展。

青岛海尔地产集团有限公司董事长兼首席执行官卢铿表示，在楼市进入“寒冬”后，很多开发商都放弃了创新。其实，这个时候更应该注重创新，从产品的思想、理念、主题和模式等方面创新，提升企业竞争力和转型升级，也许是“寒冬”中的“冬泳之道”。

“我们还注重从产业的服务和管理提升产品品质。现在不是拿到地、盖好房子就赚钱，更应该从后续的人性化服务和运营管理上下功夫，提升企业的竞争力。”卢铿说。

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