房市未来进入卖方市场时代？后市命运“四支签”

下下签：报复性反弹继续绑架国民经济，投资投机类外部资金大量入场……

下签：量价齐跌硬着陆：泡沫破裂，楼市崩盘……

中签：价跌量升软着陆：付出一定代价，以价格上的让渡换取市场自我调节的时间和空间……

上签：平价繁荣平稳过渡：“平价”并非K线意义上的平行走势，并非价格水平从不波动，而是相较于GDP增速、CPI增幅这一系列变量以观之，特别是基于“房价收入比”而言，它是指一种始终不脱离大众支付能力的价格窄幅振荡周期……

进入合理房价的微利时代？

在中国房地产复杂的内在环境和外生变量中，合理的房价在哪里？以中国家电行业为例，从暴利时代到微利时代，短短数年，整个行业经历一次痛彻心扉的蜕变，但并未影响整个行业持续健康的发展，乃至坐上世界产业之林的宝座。

我们是不是要逐渐接受这个事实，中国房价进入了合理化时代即微利时代。万科CE0郁亮曾说：“我们要和有暴利可图的时代告别，要向制造业学习，有正常的行业利润水平，通过品牌，性价比等赢得市场机会。”

但是，习惯了暴利时代、泡沫化生存的房企，是否能养成微利生存的能力和品性呢？未来10%甚至5%以下的利润率，是否将是行业的一种常态？

有人指出，中国房地产泡沫和房价高企的根本症结在于投资渠道贫乏和投资需求难以疏导。股市和楼市是目前为数不多的两大选择，要想从流动性上去除楼市泡沫形成的病灶，建立并发掘多种投资渠道，是其要害所在。

我们看到，无论是贵金属、期货、股指期货、乃至境外的对冲基金、资产证券化……它们始终不比中国房地产过去十年给人们带来的收益和财富；而变局之后的楼市，财富效应如何显现。除了住宅地产和商业地产，投资者从哪儿获取更多的投资渠道？

金融产品多样性从何谈起？

就中国楼市的现状而言，房地产的金融属性表现得极其单一。依赖银行贷款，仍然是绝大多数房企融资的主流平台，然而一再紧缩的银根和针对楼市的限贷令，几乎将这根唯一的动脉捏死。

数据显示，截至2011年底，房地产信托资金余额已达6882亿元，约占信托业总余额的14.8%（另外有一部分信托以

其他名义发行但是最终还是流入房地产行业，但是实际规模难以统计）。其中面向公众发行的集合信托占比约为64%，持续增大。部分居民投资从房地产实物转向以房地产信托为代表的金融产品。因此，开拓除银行开发贷款外的资金来源，成为开发商的另一挑战。

因为银行贷款的趋紧，开发商对于其他地产开发融资方式的倚重愈发加强。房地产金融产品多样性，我们将从何谈起？在大变局后，多种多样的金融配套产品是房地产在新时期赖以有序发展的要领房地产基金，包括公募、私募（PE）两种模式可控渠道的建立；甚至包括房地产信托、民间拆借、境外IPO、已上市企业“定向增发”等一些金融手段，在规范化的前提下，在为银行分担房地产金融风险的同时，又为开发企业提供丰富多元的金融供给，是否是可供预见的游戏规则？

未来进入卖方市场时代？

有数据显示，2011年，全国地产销售前20强销售额达到8773亿元，市场占有率提高到15%。在行业大变局的背景下，2012年，甚至未来相当长一段时期，行业集中度是否将进一步提高？

我们现在来做一个房产界的“哥德巴赫猜想”，如果中国大地上只存在20家开发商，如果那是真的话，可以预见，真正意义上的“价格同盟”难以遏制，买卖双方的均势格局将被彻底打破，任由房地产“托拉斯”牢牢掌握定价权，消费者权益退到忽略不计，甚至这一天早晚会到来买方市场向卖方市场转移……所以，后市之格局，在建立新秩序支点的同时，必须警惕假以行业集中度之名的垄断经营。

然而，以目前的市场格局和强弱对比，沉默的大多数是否有能力抵御这个时代的到来？这是个问题。