世邦魏理仕:亚太市场写字楼资本价值反弹最强劲

日前，世邦魏理仕发布了《全球写字楼租金及全球资本价值指数》报告。2011年，全球写字楼租金指数同比上升5.0%，而全球资本价值指数同比上涨 8.2%，显示出商业地产领域的持续复苏。但是，受到全球宏观经济环境的影响，不同于2011年上半年更为强劲的增长态势，2011年第四季度增幅平稳，只分别上涨0.48% 及 0.44%，反映了全球写字楼承租方和投资者应对经济环境不确定的谨慎态度。

“2011年开局良好，但此后，由于受到全球宏观经济形势影响，全球写字楼租金率及资本价值的恢复有所延迟。”世邦魏理仕集团首席经济学家雷蒙德?托特(Raymond Torto)博士说道。“我们相信，这只是导致了商业房地产恢复进程延迟，而并未出现中断。因为除为数不多的几个市场之外，新的待建项目比较少。”

全球经济背景的不确定性仍然导致承租方及投资者保持谨慎，由此削弱了全球写字楼商业房地产的恢复能力。虽然两个全球指数都有少许上升趋势，但季度增长率远远低于2011年上半年。报告显示：

世邦魏理仕集团全球写字楼租金指数在2010年第二季度便开始增长；而2011年第三季度平均增长率为1.2%。

与之相似的是，世邦魏理仕集团全球写字楼资本价值指数在2009年第四季度探底；而2011年三季度的平均增长率为2.2%。

全球资本价值指数及全球租金指数仍然低于金融危机前峰值的10%。

世邦魏理仕集团全球写字楼租金指数的区域分布：

在美国，随着承租写字楼的相关用人单位收益略微增加，写字楼需求有所回升，而该趋势使得美国租金指数逐渐回暖，本季度该指数增长0.95%，在所有全球三个区域中环比增长最为强劲。但是，为使美国指数回升到经济危机前的水平，所有经济部门的就业状况必须大幅改善。

虽然亚太租金指数在过去六个季度平均上升2.8%，在2011年第四季度只上升0.27%。尽管经历了较为强劲的租金恢复，该地区目前的水平远远低于经济危机前的峰值水平。

欧洲、中东和非洲地区的租金指数在2011年第四季度呈现略微上升，涨幅为0.19%。欧洲主权债务危机的不确定性引发了承租方的担心。但可喜的是，该区域的租金水平下降幅度最低，在所有区域中最接近经济危机前的水平。

世邦魏理仕集团全球资本价值指数的区域分布：

从2010年第二季度到2011年第二季度期间，亚太地区拉动了全球资本价值指数的增长，并以最高的季度环比增长率引领全球三大区域的增长。但该季度美国资本价值指数贡献最大，为2%，而亚太地区及欧洲、中东和非洲地区则分别下降0.6% 和 0.04%。

尽管如此，与经济危机前的水平相比，美国指数水平依然是所有地区水平的最低值。

尽管在过去的两个季度增长有所放缓，亚太地区已经完成走出波谷，实现最大程度反弹，目前该地区的指数水平只比经济危机前的峰值水平低0.7%。

同时，自2009年第三季度以来，欧洲、中东及非洲地区的资本价值指数已逐渐恢复，比波谷时期增长16.3%，但依然比2007年第三季度的周期峰值低13.1%。

世邦魏理仕指数由世邦魏理仕研究部提供。全球写字楼租金指数由来源于全球123个城市的数据构成。全球资本价值指数对亚太地区及欧洲、中东、非洲地区两个区域采用相同样本，但美洲地区的数据源于美国不动产投资信托全国委员会(NCREIF)，而并非像租金指数数据那样是根据每个城市的数据建立起来的。指数采用的基准日期为2001年第一季度。

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