调控继续 二三线城市商业地产迎来发展新机遇

随着楼市调控政策的持续深化，国内不少房企开始转战商业地产。3月20日，仲量联行发布《中国新兴城市 50强》报告，重点介绍了企业租户、房地产投资者、开发商、零售商和酒店业者未来十年需要关注的中国新兴城市50强，意味着大陆地区50个二线、三线城市面临的巨大商机。一时间，商业地产再度成为业内外关注的焦点。在楼市结构进入调整的阶段，去年商业地产已出现前所未有的狂热，有业内人士担心，商业地产的加速扩张会导致泡沫隐现，甚至会招致政策的打压。2012年的商业地产将走向何方？笔者认为，目前二三线城市商业地产仍未饱和，或迎来新的发展机遇。

首先，投资环境利好。报告显示，在过去三年，我国商业地产直接投资额从2008年的80亿美元翻倍至2011年的170亿美元，已经成为继美国、英国、日本、德国和法国之后的全球第六大商业地产投资市场。2010和2011年，50强城市商业地产投资交易占比翻了四番，占到全国的20%，直接投资额高达68亿美元。这就意味着，未来这些区域将迎来大量的商业房产供应，物流仓储细分市场也存在巨大的商机；机构投资者对商业地产的投资兴趣也将增加，而国内房企着手布局的战略步伐则会更迅速和有力。

其次，办公楼将进入一个急速扩张的阶段。报告指出，仅在过去三年里，中国主要的二线城市就有近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级办公楼竣工；未来10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，未来还将建造过1 亿平方米的商用物业。而目前二三线城市的甲级办公楼总量仍较小，以佛山为例，目前佛山的公寓、写字楼项目与住房价格出现过“倒挂”现象，近年来受住房限购影响，佛山商业地产开始被追捧，但价格并未盲目提升。

再者，房企战略转变，未来房企多元化发展将成趋势。特别是在楼市调控政策继续深化阶段，楼市格局悄然变化，房企转投其他行业被视为是其资本追求利益最大化的方向迈进，十分正常；且在目前金融地产发展日渐成熟的情况下，很多开发商被迫或者主动走向商业地产转型之路，无疑也使得商业地产近几年悄然走俏。

诚然，在商业地产高歌猛进的阶段，业内人士存在担忧不无道理，认为二三线城市根本无法消化如此大的体量。但笔者认为，随着大规模的城市建设以及经济的快速发展，二三线城市转型也迎来新的发展机遇，商业地产的进军或更利于城市快速进入成熟发展期，总体来讲是利大于弊。因此，政府也应当给予适当的规划和城市发展战略配合，让商业地产和城市规划双方构筑起良性发展的广阔空间。