沈阳商业地产报告--摘自经济观察报

    青年大街，位于沈阳“金廊工程”的核心部位，在规划中这里将有百余栋百米高楼拔地而起。到2013年全运会前，这个数字将接近200栋，总建筑面积近1600万平方米。然而，届时到底能有多少高楼盖至封顶、完工尚存疑问。

    已有商家，在这场钢筋水泥的丛林大战中，开始怯场。位于沈阳青年大街7号的华丰嘉德广场，住宅部分已经实现了封顶，3月16日下午，留守该工地的承建商广厦建设施工人员对本报记者说，本来计划3月初开始复工的，但现在项目已经停掉了，开发商没钱了。

    这个商业广场的开发者是低调的浙江华丰集团[0.26-1.92%]，中国最早、资产额最大的集团性民营500强企业之一，创建于1980年初，现有从业队伍4万余人，集建筑、房地产开发、多元投资为主，在宁波、江都等地成功开发房地产项目。做为“金廊工程”首批29个重点工程之一，总建筑面积为45万平方米，华丰已在该广场投资25亿元，一部分是商业含酒店、商场，一部分是住宅。

一位同样在青年大街从事房地产的人士称：“华丰嘉德广场项目资金链已经断裂，企业项目定位以及资金有问题。我们知道，他们正在将整个项目寻求出售。”

    北京最大的商业咨询机构汉博商业的副总经理李亚明认为，沈阳金廊的商业项目从分布上来看确实存在问题，“不是集聚型商圈，而是沿着一条干道两边分布，这就涉及到项目本身是不是有差异化，是不是互补，以及地上、地下交通的联动性。”

    金廊上的项目，命运如何？“尽管有问题，但现在下结论还为时过早。”朱凌波认为，一方面沈阳市被定位为区域中心城市，所有资源聚拢向这里，另一方面开发商也会有成本及进度控制，这并不是固化的过程。

商业地产泡沫预警

    商业地产过热除了沈阳，还有成都。对此，经常奔波于两地的中国商业地产联盟秘书长王永平称，现在商业地产投资最热的城市为沈阳和成都。如果放到一个更长时期看，静态测算消化这些存量并不难。问题是一是不确定新增量，二是企业能否扛过冬季？

王永平说，成都在建商业建筑有上百个，可以明确地讲，已经出现投资泡沫风险，未来必然出现抢商户、拼租金的局面，最后是一团糟。

据2011年不完全统计，成都市范围内的在建城市综合体已超过了150个，主城区超过了110个，不论是项目个数还是总体量，成都的城市综合体已全国称霸，预计2012年后纯商业部分的新增总体量将超过6000万平方米。而对于1400万人口的成都市，如何才能消化如此集中供应的商业体量？

    锐理数据成都总经理郭洁从土地供应回顾了这个过程，她称：“这完全是政府的集中供地造成的，2008年地震之后，政府全部供应商业用地，2009年至2011年，商业用地的供应出现了爆发式的增长，导致商业地产供应的集中化和过剩。”

    同样状况，也出现在昆明。根据相关机构的统计，未来3到5年，昆明的商业地产将有巨大的增幅。今年，昆明的商业地产就将迎来进一步的放量。在这种状况下，未来昆明的商业地产或将供过于求，且面临很大的市场考验。

    昆明百大集团[6.644.57% 股吧 研报]商业管理公司董事总经理梅永丰指出，缺乏消费人群和品牌资源的商业大盒子将是一堆空盒子，大量烂尾楼将会诞生。但貌似政府和开发商不仅没反思，反而愈演愈烈，昆明只是一个缩影。

    梅永丰认为，商业规模为何突然放量、严重供大于求？一是宏观调控使住宅滞销，开发商转向商业地产；二是地价贵，尤其城中村拆迁成本高，做住宅类产品难盈利，故增加商业比例；三是各级政府为增加税收就业，在规划环节硬性加大商业占比。成都一些地区甚至规定住宅与商业必须1：1，因此成都商业供应量全国第一。

    中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，对于成都、昆明等地的情况，政府和开发商确实该反思了，零售商开店节奏明显慢于商业项目放量节奏，这是不正常的。郭增利还认为，零售商的发展尚不充分，细分市场也没有形成，对商业地产的支撑力不足，招商压力必然加大，或许会重蹈沈阳覆辙，现在是需要理性对待盲目扩张的时候了。


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