商业地产激增 是“飞蛾扑火”还是行业“救赎”

宏观调控下，企业的战略夹杂着资本的力量使中国的商业地产“野蛮”地生长着，强劲而有力。然而，随着商业地产数量激增的是不断增加的招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的积聚。
　　
　　“长此以往，一批开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂，进而会影响企业乃至行业的健康发展。”业内人士不无担忧着行业的前景。
　　
　　趋势
　　
　　一线城市饱和，二、三线城市蔓延
　　
　　“2011年7月20日，中国银监会强调商业地产抵押贷款的风险，并且第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，说明国家已开始关注商业地产领域的过热信号。”升龙商业投资有限公司企划中心总监李杰认为，但商业地产是促进内需的项目，加上受调控政策的影响很小，所以成为投资的避风港。
　　
　　在李杰看来，我国商业地产市场仍有很大发展空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
　　
　　“同时，中国住宅地产的投资回报率为3%~5%，而商业地产的投资回报率则有6%~8%，二者相差将近一倍。巨大的利益也必将吸引众多的投资者前往。”李杰表示。
　　
　　问题
　　
　　投资和开发速度太快，风险加剧
　　
　　“投资和速度都太快了，早晚会发生问题。”面对国内商业地产发展是否失衡的追问，有专家表示着担忧。
　　
　　实际上，高速扩张下，风险正在隐现。
　　
　　21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
　　
　　来自高纬环球监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。
　　
　　而在郑州，虽然局势不像一线城市那样严峻，但其中存在的问题也不容乐观。
　　
　　河南省商业行业协会副会长何宏剑认为，由于郑州很多开发商是从做住宅转到商业地产上的，他们不注重前期的市场调研分析定位及概念规划，最终的价值或许并不会如预期般稳定攀升。
　　
　　由于商业地产回报周期较长，前期需要沉淀大量资金，所以除了运营难，资金困局也在显现。
　　
　　建议
　　
　　调整产品结构
　　
　　创新运营模式
　　
　　“高速度下难免泥沙俱下，原因是我们的很多项目还没来得及思考就已开工了。”何宏剑说。
　　
　　商业地产高级分析师梁焕磊指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。部分企业的亏损、资金链断裂乃至倒闭，通过前后连锁效应，由此会影响整个经济的发展。
　　
　　那么应该如何在发展中平衡现金流，如何把商业地产开发风险降到最低呢？
　　
　　“商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。”何宏剑给出了一个理性的建议。记者梁冰


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