商业地产“边际效应” 应验是终点也是起点

当龙年楼市的履历刚刚开始书写，人们的视野就从来没有离开过楼市宏观面的大势所趋。这一阶段的最大收获是，以“刚需”为主力的住宅市场交易量回暖。然而，当刚需以滑翔的姿态飞抵一直被视为市场风向标的春交会时，其结果并未呈现出惯性的乐观。相反，春交会一落幕，业界纷纷以“惨淡”作为本届春交会使用频率最高的定语。

还有比它更惨淡的吗？当然有。相较于2011年同期，彼时甚嚣尘上的商业地产，今时今日却落得个供求关系严重失衡和市场人气的远离。两相对比，相映成趣。

截至目前，成都商业地产的存量与月成交量相除，得到的去化周期，维持在25个月左右的水平，在技术层面上被定义成危险级。这远远高于住宅地产目前10个月去化周期的改善水平。也就是说，仅仅从宏观面的供求关系而言，商业地产的惨淡境遇，并非危言耸听。

事实上，“阶段性过剩”还是“结构性过剩”的争论到现在仍未停歇，前者的拥趸会用城市化进程、消费水平递增、人口红利翻新等理由佐证，而后者的拥趸只看重绝对且已显现的供求关系。

具体而言，还是老生常谈。就发展商而言，不能只管卖铺赚钱，把投资者3到5年内的投资收益在销售定价时一并攫取，而不为投资者和经营者留下充分的利润空间，“涸泽而渔、焚林而猎”的做法不可持续，自酿苦果是其最终宿命。

就投资者而言，他们的投资理念是，只要处在价格走势上行的通道中，物业溢价就是投资回报的王道，租金水平不足挂齿。实际上，这种论调是极其错误的，无论是住宅还是商业，一门心思把宝押在物业溢价而非其真实价值所决定的租金水平，都是击鼓传花式的赌博行为，没有人知道最后一个倒霉蛋是谁。所幸的是，作为买方的大多数商业地产投资者已经恍然觉察到这一点，这也是现阶段商业地产滞销的直接原因。

从住宅到商业，几番沉浮，有一种理性认知已无比清晰——我们对待商业地产的态度，应当汲取住宅市场无度纵欲的惨痛教训。衡量商业地产是否物有所值的原则有且只有一条，那就是客观可量化的租金水平，年投资回报率能否维持在5%左右的水平，是商业地产的价值底限。

不再具有争议的是，自2011年起，商业地产作为成都楼市的一个重要分支，扮演过“超级替补”的角色，其供应量也被纵容其无限放大，难免领受“边际效应”应验的命运。然而，幸运的是，不到25个月后，市场的罗盘就会转到商业地产真正意义上的理性繁荣期。