沈阳北站CBD的分析及城市CBD的研究

北站CBD板块的范围是东至小北关街、广宜街、西顺城街，西至北京街、北三经街，南至十纬路、大西路，北至昆山东路、新开河。

沈阳市对于北站区域板块的规划是打造中心的商务区。北站作为东北区域的交通枢纽，是连接各地的纽带，同时区域板块位于沈河区中心地带，处于金廊的核心线上，在沈阳的金廊工程规划中，扮演重要的角色。区域内有政府机关等部门、是集政治、金融、文化、商贸、信息产业于一体的中心地段。

沈阳北站CBD的深度分析及城市CBD的研究

前言
        CBD是城市化的产物,是城市经济中中枢功能的载体,同时也是一个城市现代化的象征与标志。目前,沈阳CBD正处于规划开发全面实施、产业发展渐成规模的关键时期。沈阳CBD已经逐渐成为重要的经济运作管理中心,同时也成为区域性的金融中心和服务中心。优福美晨将通过对CBD基本功能的认识以及国际国内的成功案例对沈阳CBD进行分析与研究。

现代CBD的概念：CBD是英文central business district的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。随着全球信息化、国际化的提高,高效、集约的都市中央商务空间已经开始独立于传统的商业闹市而存在。现代CBD的概念已经升级,它与全球经济的发展密切相关,无论是在功能构成、空间形象,还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化成一个相当独立的地域,它的职能已经超出了城市本身的意义,变成了全球或 区域经济一体化系统中的一个重要单元。在国际性大城市中,CBD已经成为城市中心区的主要组成部分,不仅集中了大量的跨国公司总部,还有高层次、专业化的 商务服务,包括金融、法律、会计、管理及广告业等。这类公司聚集于国际性大城市的CBD中,在全球经济运转中起了关键性作用。
沈阳金融中心的定位，是要成为东北地区的金融中心，辐射整个东北亚。到目前为止沈阳金融商贸开发区已有各类中外服务类企业1500余家，其中金融机构达到36家。工商银行、光大银（更多的银行，尤其是国外的，意向性进入的都可以。）行等已进驻沈阳的中资银行，均在开发区设立分支机构，中国工商银行、中国农业银行等更是将沈阳总部设在了开发区。

  北站CBD规划沙盘
 

1、功能结构规划
1.1 CBD功能类型
（1）主导功能
商务办公中心职能                
金融证券中心职能                
专业化商务服务中心职能          
（2）非主导功能
购物娱乐功能
居住功能
其它服务功能
1.2 CBD功能配比
CBD建筑功能分四类：
“一主”：办公（包括金融、贸易、信息、服务等）
“三副”：商业（包括酒店、零售、休闲、娱乐等）
         公用设施（包括市政、交通、通信、文化、学校等公用设施）
         居住（包括住宅、公寓）

CBD的功能比例分析：
CBD理论研究中，著名学者墨菲(R．E．Mu113hy)、万斯(J．E．’Vance：)曾于20世纪
50年代初对美国9个中等城市土地利用状况进行调查后，创造性地提出了CBD量化的测试方法规定城市中心区的办公面积占CBD总建筑面积近1／3时，该区可以确定为CBD。这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。

沈阳CBD与国内外七个城市CBD建筑功能比例

        上表中可以看出巴黎拉德方斯的办公比例达到71%，广州珠江新城最低仅有31%，多数城市的CBD办公建筑比例占50%左右，少数在1/3以上，当今CBD办公比例已经达到或超过50年前美国的城市指标。

推荐CBD功能比例
(1)商务办公大于1／3
办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1／3～1／2以上，办公面积的比
重应规定下限，上不封顶。办公楼面积低于l／3的地区，己不能称之为CBD，应按照其主导功能重新定位与命名。理论上只有办公面积占1／3以上的地区才能称之为名副其实的CBD。
(2)商业娱乐小于l／4
CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，是CBD功能中必不可少的，也有利
于聚集人气。当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域，商业功能比例应控制在一定
范围内，比例过高，CBD成了商业中心，而不再是商务中心。由于各城市的发展水平和阶段
差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。
(3)公共设施量力而行
为了配合CBD金融和商贸等高端服务功能，CBD必须首先建立便捷的市政交通设施，设立通
信枢纽中心、资讯中心，以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务，促使金融、贸易、通信和信息处理咨询等相关产业向CBD集中。另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等，
也是吸引投资的重要途径。比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD
筹级的重要体现，其建设总量在GBD中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。
(4)居住小于1／3
在保证CBD其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解CBD
上下班交通的通勤压力，也增加CBD夜间的生活气息。根据居住规模，需要配套幼儿园、
学校或文体、卫生等设施，也需占有一定量的土地。因此，要合理确定居住规模。

沈阳CBD功能功能配比 

沈阳CBD以金融贸易为核心，办公所占比例很高
商业及娱乐配比稍显不足

2 空间布局规划
2.1 CBD区位影响因素
(1)  与城市总体格局相协调
CBD本身即是城市公共中心体系的组成部分，CBD区位首选是城市中心地区。
在商务空间发展的初级阶段，中心区可开发用地充足，新的商务项目首先会考虑进入功能
相近的公共设施集中地，或者与之紧邻发展。
在城市经济稳步增长阶段，规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大、提
高功能强度和聚集水平。
随着中心区可建设用地减少，商务项目将在中心区外围寻求新的生长点。
(2)  交通便捷
交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。
(3)  可开发用地的分布与开发潜力
必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使CBD获得可持续的发展，达到应有的规
模效应。
(4)  其他环境因素
大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用。
铁路站区及线路、低质量住宅与工业混合区通常也会产生相互排斥作用。
城市建成区、高尚住区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力。
良好的周边环境将有利于CBD的有序发展，体现城市形象与视觉景观特色。
沈阳CBD从形成的初期就被冠以金廊一号着力开发，依托北站每天10万的客流量，带来了得天独厚的人气和商机，目前沈阳CBD已有36家外资银行。可以说是东北地区最大的金融中心。华府引进的高端酒店，更进一步太高了区域的品质。沈阳CBD对于促进第三产业的发展战略起着毋庸置疑的作用。
2.2 CBD布局模式
（1）核心布局
    核心集中结构是CBD经常表现出的布局方式，是以向心力驱动为主的商务集聚化发展阶段的空间布局模式。
城市地形平坦、道路规划严整、办公建筑高层化，这些因素导致CBD商务空间达到最高程度的核心集中。
优点在于CBD各方向的发展机会均等、紧凑度高、边界明确、定型性好，CBD中心地位突出，可能获得较高的集聚效益。
其缺点会导致空问密度最高点和交通流量最高点向同一点汇聚，非常不利于道路交通的车流组织中心集聚使各项设施承受很大的压力。CBD空间结构过分突出现有的商务核心，容易造成城市功能的过分集中，而其他地区商务相对分散，不利于新CBD的迅速形成。
核心布局的典型案例：大连中山广场
星形路网结构决定了大连CBD的基本布局形态。商务空间以中山广场
和友好广场为核心，向周边放射状生长，逐渐形成2.6 k m2的CBD范围。
 (2)  轴线布局
    交通沿线具有潜在的高经济性所决定的，同时CBD两侧可能受地形地物的限制，
增长过程中主要沿着交通体系的主要轴线方向成带状发展的形式。
    特点：轴线布局以现代化交通手段为物质条件，通过建立大容量交通线路如地铁、轻轨来帮助CBD扩展，它能够缓解成块扩大市区引起的拥挤的矛盾和压力；此外沿轴线布局是解决CBD新区与中心城区交通联系的有效方式之一。为达到城市空间调整和历史文化风貌保的
需要，以城市设计为依托，沿城市主要开发轴做轴向延伸，不但含有城市空间上的卓越价值，
而且对轴线的强化，本身也加强了新区位的吸引力和凝聚力。
轴线布局的典型案例：深圳福田CBD
CBD中轴线由南北呼应的两片生态公园和轴线绿地组成，中间点缀系列主题公园，两侧
则以商务空间围绕，未来将发展成为全市金融、证券、贸易、商业、信息、旅游等  商务办公的中心。
 (3)  滨水布局
    在商务活动升级聚集的过程中，城市中的滨水区域逐渐成为最具有活力的地区，其
中大量环境优美、交通便捷的用地正符合CBD区位选择的要素条件，广阔的岸线和水体空间
可以为提高城市商务空间的环境品质提供不可多得的自然条件。因此在拥有天然河道与湖泊的城市，CBD的扩展一般都优先考虑充分利用滨水区，如果水域与城市中心地区毗邻则更是如此。
滨水布局典型案例：厦门CBD
篑笃湖原为海湾，经过近十年的人工改造，成为厦门本岛内最大的淡水湖，呈东西向狭长形状，商务空问沿两岸分布，背山面水，风景秀丽，高层建筑与广阔水面交相辉映，相得益彰，给厦门CBD增添了许多魅力。
 (4)  沿街扩散
    沿街扩散综合布局是cBD发展的另一种结构方式。出于对城市交通便捷性的需求，商务空间白发地聚集于城市交通运动线上，围绕一些分离的节点形成松散发展，当城市产业信息化、商贸金融地位持续提高要求城市提供更多环境良好的商务空间时，街道外围地区将产乍大规模集中化的商务空间，CBD由沿街线性集中逐渐扩散为一个展开的区域形态。
    沿街扩散典型案例：广州环市东路CBD
 沈阳CBD属于核心布局模式，以惠工广场为商务核心，友好街、惠工街、团结路三条主干线交汇。（下图）
 

3.交通道路规划
增加CBD到对外交通设施的可达性
增加CBD区域与城市各次中心和其它功能中心的联系
理顺CBD内部交通系统
 

交通规划策略
 建立以轨道交通与普通公交为主的公共交通体系
 局部形成步行交通网络
 加大CBD路网密度
 严格控制CBD停车位总量
 市政道路要超前规划设计
3.1 优先发展公共交通
优势：成本小效率高
      有效解决人车分流
      少空气污染
国外部分大城市中心区高峰时间公交出行比例（附表）
城市 公交出行比重（%）
（包括轨道交通） 汽车出行比重（%）
纽约 88 12
芝加哥 77 23
多伦多 75 25
蒙特利尔 67 33
新加坡 56 44
伦敦 76 19
香港 93 7
东京 93 4
国际CBD地区的公共交通是最为重要的交通方式，承担约为60%以上的交通出行。
根据沈阳规划设计院的研究报告表明，沈阳每日居民出行总量达到1000万人次，目前公交承担居民出行总量的10%，即100万人次，居民60%出行采用自行车交通方式，沈阳目前交通落后，是造成自行车交通出行占优势的重要原因。
沈阳CBD的公交枢纽站于1986年开始改造，1990年建成使用，目前有占地9000平方米，共22条公交线路。
 3.2  网路密度
优势：节约土地
        土地价值升高
        道路交通微循环好
根据城市道路交通规划设计规范，网路密度的设计参考如下：
是中心区的建筑容积率达到8时，支路网路密度宜为12-16km/k㎡
次干路和支路网宜划成1：2—1：4的长方格
沿交通主流方向应加大交叉口的间距
 
3.3 步行系统建设
在人流车流大的CBD地区建立步行系统，实行人车分流，是解决交通拥塞问题的有效措。
CBD地区内建筑物密集，交通拥挤，土地利用强度很大。在这种情况下，如果能够建立一个完整、独立的高架行人走廊或地下步行系统，则既可以使行人交通系统与机动车交通系统在空间上相分离，实现城市交通立体化，也大大节约用地，缓解中心区土地资源紧张状况，同
时也给行人创造了一个更方便、安全的步行环境。
案例分析：
   
巴黎拉德方斯大平台：双层城市：地面层是城市道路、公交行车及停车、货运、通道等服务交通区；地下上一层留给行人和建筑门厅人口。
太斜坡：西端到东端有22m高差跌落，沿缓坡自然地形将不同功能分区联成一体。
四层平台：
下一层（即地面层）：城市道路、公路、公交地铁站厅层为主，少量商业
下二层（即地下一层）：有铁路，有商业服务、主力点、专卖店、餐饮娱乐等
下三、四层：有地铁、少量商业，主要为地下停车库。

3.4 停车设施
提高停车位使用效率
 取消建筑物按照不同分类配建停车位标准，对每栋建筑限定最高挺车数量
 提高停车收费，以经济手段分时段调控进入车辆
 采用智能化停车的交通管理方法，提高停车场的使用周转频率
 连同地下停车库，或采用地下街的方法，扩大地下停车的可步行范围，便于楼宇之间的停车位可以“互借”，或者按不同时段分时租用
 尽量在CBD外围多布置停车设施，方便交通换乘模式，以节省CBD土地，有利于
降低停车场建造成本和停车费用。

 
3.5 开发利用地下空间
沈阳地铁2号线1期工程预计2011年10月试运营，2011年12月31日正式开通。沈阳地铁二号线北起松山路、南至上深沟站，正线全长21.86公里，北起松山路、沿黄河大街、泰山路、北陵大街、惠工街、青年大街、浑河大街至上深沟，全 部为地下线路。由北至南共设三台子、陵西、新乐遗址、北陵公园、中医药大学、岐山路、沈阳北站、金融中心、市府广场、青年大街、青年公园、工业展览馆、市 图书馆、五里河、奥体中心、营盘街、世纪大厦、下深沟、上深沟19座车站。平均站距1.1公里，最小站距0.8公里，最大站距1.5公里。车辆段1座，主 变电所1座。工程总投资94.99亿元。一期工程经过于洪、皇姑、沈河、和平及浑南(东陵)5个行政区，位于城市南北方向的中轴线上，贯穿整个规划建设的 “中央都市走廊”。线沿金廊走形，又被称为“金廊线”。
 
4 标志性建筑
地标建筑打造城市超级景观、丰富城市天际线，增强城市意象，树立城市品牌。
        优福美晨对于CBD的理解，结合目前沈阳CBD的发展态势，做出以上分析。下篇优福美晨将就沈阳CBD区域内的写字楼市场做出更为系统、详尽的分析。欢迎业内外人士广泛交流。

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