写字楼投资回报率是怎样计算的

优福美晨商业地产建议，在您准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率。
提示：此方式主要适用于于写字楼的投资回报计算，非商住或公寓类。

    计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
     计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

    目前市场上比较认可的写字楼的出租投资回报率为7%~10%之间（物业年收益×15年大于等于购房款），如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资，而出售投资回报率会受到很多方面的影响，如政府调控、国家金融政策、市政规划等等，但一般保持在银行年利率以上。
还需要提醒一点，未来沈阳写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，投资者要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

1.租金回报率法

    公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

    优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

    不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

  公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

  优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

  不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

    房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 
    上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

    优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

    不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

    基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

    任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。而任何的物业投资，影响它的不仅仅只限于上述的几个公式，更要做其他全面的考量及未来市场预计的变化。

    优福美晨致力于沈阳商业地产的市场研究与服务，尤其对于写字楼、精装公寓项目的定位、售前、售后实施，租赁实施、租赁代理等具备多年的行业经验，如果您有投资商业地产的计划且对于未来的收益不确定，欢迎您与我们共同交流。