跨国公司在选址上的一些普遍规律

1．租金与运营成本控制：

公司在选择办公地点的时候主要考虑的因素第一是成本。一般的外企都有固定的房地产预算，并且都随着公司在中国的整体计划而调整。所以，预算是选址的最重要的一个因素。另外在选址时，成本低并不单纯指写字楼价格要低，像微软、IBM、Intel这些公司，规模都非常大，办公规模能达到5000-15000平方米，如果写字楼平面层非常小，15000平方米就需要十几层，每层都要设前台、会议室和卫生间，会非常浪费，从而减低了使用率。租期的灵活性与长短也会影响到成本摊销；除此之外，大厦的日常维护、是否节能等等，都与成本相关。

2．位置与“邻居”：

外资企业非常关心位置，而位置的选择和他们所从事的行业也密切相关。同时国际企业十分看重他的邻居是谁，进驻一座写字楼后会有什么样的氛围。在选择邻居时，第一考虑的是邻居是否与自己有相当量级，第二考虑的是竞争关系。所以一个大公司的拉动效应对写字楼来说非常重要，大公司的租金可能比市场上低30%-50%，但他所带来的拉动和群聚效应会给发展商带来更深远的利润。

3．国际化的办公环境

国际化企业一定会选择国际化办公环境。大型的跨国企业，其业务、客户、产品遍布全球，国际往来频繁，外籍工作人员众多，写字楼是否处在一个大的国际化办公环境中尤为重要。而国际化的概念，小到在任何地点都可以看到中英文或者中文与几国语言对照的提示、资料，大到写字楼周边有相当成熟的国际化商务配套设施，如涉外公寓、涉外商店、涉外酒店以及外籍员工子女可以上学的国际学校，这些都是国际化环境的重要标志。

4．物业管理水平

很多外资企业会因为写字楼提供的管理不好而搬家。物业管理是最被国际企业看重的写字楼的软性服务。一方面是对写字楼设施的维护，有一些楼在刚投入时品质很好，设计先进，但几年后大客户都纷纷迁走了，而有的楼却越来越有生命力，这就是因为对写字楼设施的日常维护和更新会让客户享受到更优质的服务。另一方面是日常管理，例如车库的管理，除了提供充足的停车位之外，国际企业还对交通的组织、车库的安全性等因素比较注重。

5．考虑将来是否有足够的扩展空间。

很多外资企业希望发展商能够为他们在一年内保留扩租的空间。

6．发展商的背景。

外资企业在对租金相同的写字楼做出选择时，一般首先会选择资金与开发实力相对雄厚的开发商，同时也会更加看重开发企业的品牌影响力。

部分相关硬件细节

一、空调系统

1．空调单位设计冷量为多少？

2．空调系统是何品牌？四管制还是两管制？

3．人员密度设计是多少？新风量是多少？

4．是否可以为机房提供24小时空调？是否可以安装分体空调？室外机的进风和排风如何处理？

5．大厦供给空调的时间？超时空调如何收费？

6．空调系统是否具备加湿功能？

7.对空调不但要求新风量，而且还要空调分楼、同一楼层分区，能独立地设计和营运，能够局部控制超时的空调，这样既减少大楼的费用，而且企业承担的费用也会降低。

二、电气系统

1．整层提供最大用电量是多少？

2．电量是否足够？是否可以扩容？

三、通讯系统

1．是否有DDN？是否有宽带？宽带服务商是哪几家？

2．DDN、宽带等如何收费？

四、电梯系统

1．电梯平均等待时间？

2．电梯运行速度？

3．是否有货梯及电梯品牌？

4．电梯内部装饰？

五、附属设施

1．是否有机票代理及旅行社？楼内是否有邮电局？

2．有无员工餐厅？收费是多少？

3．楼内有无银行？附近有哪些银行？

4．大厦共有多少个停车位？如何分配和收费？

六、关于交通问题

1．附近是否有地铁或城铁？

2．公交线路有哪些？

3．去飞机场和火车站平均时间是多少？

4．在未来五年内，本区域的交通规划？

七、公共区域

1．大堂

2．电梯厅装修标准

3．卫生间装修、坑位数量

   外企选址在合同中关注什么？

1．付款周期及货币单位

付款周期通常有月付和季付，因涉及外汇兑换汇率的问题，所以在合同中会有所约定，是否按付款当时的最新外汇牌价计算。目前面临人民币升值的预期，很多跨国企业被要求以人民币支付租金。不同国家企业在这方面有所不同，美国企业倾向于使用固定汇率计算，而欧洲国家企业则喜欢浮动汇率。

2．提前终止合同责任

外企会对租赁的不稳定性有一个心理预期，在签订合同时会把本国出现经济危机、公司总部倒闭、市场低迷、公司政策变动造成迁址等等因素考虑进去，事先约定提前终止合同的责任承担问题。

3．优先续租权

租约到期后有续租问题，已租赁客户在市场价的情况下有优先续租权，大型跨国公司通常会有5-10年优先续租权。有时，即使在客户出价较低的情况下，业主也会与之签订续租合同，这是因为考虑到大客户有更好的承租能力，市场上租金一旦波动，大客户会相对稳定。

4．附属条件

一个长期或者大面积的租赁案例常常会要求一些赠送条件，按惯例，包括一年一个月的免租期、车位、装修期和装修费的问题。因为各大厦交付使用时的装修状况不同，所以装修所需费用有可能差别很大，有的业主为了帮助客户通过预算报表，会采取补贴装修费用的办法。

5．特殊要求

有一些企业，尤其是IT企业对硬件设施可能会有特殊要求，在对楼宇进行考察和合同中都会有所要求。例如，要求有常年的冷气机房用以使设备保持恒温；要有UTS系统和备用发电机保证24小时供电；消防系统方面，机房不能以喷水而是以喷气体的方式，等等。

6．装修恢复

7．广告位