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国际甲级写字楼必备8大要素

http://www.shenyangoffice.com  2012年12月01日 10:28:16    沈阳写字楼网
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导读:对于“国际甲级写字楼”,大家并不陌生,通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级。但其实所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,一般写字楼按照其综合指数不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级。行业中并没有固定标准或成文的规定,到底什么样的写字楼才算作甲级写字楼?

品质等级与智能化水平融合

对于“国际甲级写字楼”,大家并不陌生,通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级。但其实所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,一般写字楼按照其综合指数不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级。行业中并没有固定标准或成文的规定,到底什么样的写字楼才算作甲级写字楼?市场上谁也不愿意被叫成乙级写字楼。

 相比之下,如果用国际甲级作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了,国际甲级写字楼并不是表示写字楼的品质等级,国际甲级指的是一个写字楼产品的智能化水平,与写字楼品质有一定关联,但绝对不是划分写字楼等级的标准,国际甲级仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响,但是决不能说国际甲级写字楼是品质最好的写字楼,因为影响写字楼品质的因素很多,比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等,智能化程度只是其中的一个方面而已。

 那么,什么是国际甲级写字楼呢?主要指的是其智能化水平。国际甲级写字楼包括:OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化),也叫5A甲级写字楼。过去也有3A级写字楼的说法,即:OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化),FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中,近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用,楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高,并成为独立的控制子系统,发展成为今天的国际甲级写字楼。

 

国际甲级写字楼8大参考标准 :

而就目前的市场情况看,人们普遍认可的国际甲级写字楼,主要指的是在达到国际甲级智能化要求的同时,又满足入驻企业国际化的需求。

为此,国际甲级写字楼也呈现出管理的国际化、数字化、空间的舒适性和实用性、节能化、人性化、便捷的交通和商务化等等特征。在实际判断中,很多指数标准是我们无法看到及具体量化的,而以下几个标准在日常写字楼的购买中,可能会对读者有所帮助。

 

国际化管理

侧重物业管理国际化

对于写字楼的国际化管理,在国内更多体现出的是物业管理化水平的国际化发展趋势。全球较为知名的国际物业管理团队有:第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际等,他们在行业内均有丰富的国际物业管理经验及评估体系。目前,仲量联行、戴德梁行在昆明均有代理商业物业。地段位于中心商业区CBD内

 对于想致力于成为中国500强,或者是世界500强的企业,写字楼作为企业办公和塑造企业形象的重要载体,选择一座城市的核心区位、地段就显得尤为重要。

 事实上,写字楼物业很多时候是一个区域或者一座城市的地标建筑。在某一个区域内办公,也就会对企业形成某种无形的价值判断及认识。就目前的情况看,一般城市的地标性建筑或者是标志认同,大多就位于这座城市的中心商业区或CBD内,世博板块的南亚未来城就位处二环主城中心区,未来其8座国际甲级写字楼或改变城市天际线。

 

规模

写字楼的聚合效应明显

当然,评价写字楼的品质不能孤立地考虑项目本身,它与周边环境是一个分不开的整体,所以这里所说的规模,不仅是指建筑体积本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。

 众多知名企业的群聚效应,是形成商务气氛的基本条件,写字楼作为企业聚集办公的载体,项目本身的规模决定企业的聚集程度。一个成熟的写字楼区域,形成的是一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的“大空间”。为此,一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施,是难以称得上甲级写字楼的,也更难与国际接轨。

 

车位

零烦恼的停车场

就目前国际标准来看,至少150平方米需要有一个停车位,如果,写字楼位于综合物业内,其所需要的车位也就更多。就拿昆明的南亚未来城的数字创想中心,总面积9300平方米,拥有200个车位,至少200平方米的写字楼拥有46个车位。一般普通的甲级写字楼至少200平方米左右有一个车位;而乙级写字楼至少250平方米有一个停车位。为此,在购买写字楼物业时,车位配比是一个不能够忽视的问题。

 

电梯

数量充足分布合理

“等待时间不超过30秒”,这是国际性写字楼对于电梯的要求;而在国际上得到较多认可的国际品牌,包括日本三菱电梯、美国奥的斯电梯 、日本日立电梯、日本东芝电梯、芬兰通力电梯、瑞士迅达电梯、德国蒂森电梯、日本西尼机电等品牌。

 同时,除了电梯品牌识别外,每梯服务楼面面积不超过6000平方米;电梯速度不低于2.5米/秒;设计容量不低于1350公斤;高层建筑中电梯分区控制;充足的货梯等都是对写字楼考察的重要因素。

 

楼底净高

至少2.7米以上

就目前写字楼的销售来看,很多开发商喜欢拿写字楼的楼底净高来说事。而究竟多少楼底净高,才符合国际标准?一般国际甲级标准写字楼项目,要求其层高为3.6米,空调消防安装及装修后的室内净层高(楼底净高)至少2.7米以上,同时,还需要拥有较高得房率。通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。而昆明目前南亚未来城打出的写字楼广告显示,其写字楼层高基本在3.6米,已经开工建设的亚洲新塔层高为4.2米。

 

中央空调

设备完善

谁都不喜欢在封闭及闷热的环境中办公,为此,对于一个国际化、高端化的写字楼而言,空调系统就显得尤为重要。

 一般而言,完善的中央空调需要空调产品出自品牌系列,知名的中央空调品牌包括,大金、约克、开利、特灵、麦克维尔、美的、海尔、格力、远大等。

 安装上,要求4风机盘管系统或变频空调系统;并能够24小时冷、热水供应;新鲜风供应量不少于30立方米/小时;HVAC(空气调节系统)设计供应量不多于10平方米/人;此外,还需实现租户独立温控。 国际甲级写字楼其他标准

 

除去以上比较明显的7大标准之外,还包括以下一些标准: 

●楼面面积不小于1500平方米;

●大开间设计,无柱式设计,细分灵活;

●楼层无黑房;

●间墙至主墙距离不低于9米;

●楼层公共水房;

●租区内管道预留;

●每间坐厕服务面积不多于500平方米;

●每10000平方米楼面面积不少于80个车位;

●承重>300公斤/平方米;

●优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材;

●不低于四星级酒店的装修标准;

●楼层设行政卫生间,进口名牌洁具,高品质、低噪声,通长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸,高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度,高级瓷砖或石材墙、地面,前室空间能有余度满足使用者要求等等。

 

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(来源: 作者:范小米)


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