各类企业选址、写字楼投资攻略

（一）、写字楼选址要找经纪公司的四个理由
一个误解：选择房地产经纪人会增加您的成本

事实：

首先：一般佣金由业主负担，承租人无需交纳任何费用给经纪公司。

其次：产权方负担佣金，也不会将佣金转嫁到房价上，因为经纪人收取的佣金要远远低于业主的广告宣传费用，对于业主来说选择代理行交易，也是成本的降低；所以北京多数的写字楼交易都是通过代理行或经纪人进行。

再次：选择经纪人对于交易双方来讲，也节省了人力、时间、物力成本。

最后：由于经纪公司和产权方长期的合作，可以帮您拿到最低的租价，节省资金。

（二）、投资写字楼和商铺投资的三原则
房地产投资以其风险小、回报稳健受到不少投资者青睐。据有关统计显示，近几年进入房地产投资的人群比例开始增加，初次进入投资领域的比例也在增多。手头上有一定的闲置资金，希望通过投资达到增值的目的，这是大部分初次投资者所抱的心态，但是任何投资都是需要承担风险的，特别是初次接触投资的人群。所谓知己知彼，百战不殆，在投资前，掌握投资原则，可以规避风险，增加成功的几率。

　　写字楼投资三原则

　　写字楼投资被专家称为个人投资者的新“金矿”，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。投资写字楼的原则如下：

　　原则一：选择区位要准确

　　因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　原则二：物业品质要高

　　因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

　　原则三：配套服务要完善

　　一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性，等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过IS09000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。

（三）、分析 写字楼选择对企业成功的影响
选择一个合适的写字楼进行办公，成为越来越多企业关注的重点，并且成为企业行政部和公司老总越来越头痛的事情。这种情况的产生，是因为写字楼不仅仅是一个办公场地，它会从员工状态、企业信息获取途径、企业品牌树立等不同方面影响一个企业的成功。

　　一、 写字楼对企业品牌的提升

　　在房地产政策改革以后，大多的企业已没有能力来建设自己的办公写字楼，而独栋写字楼也成为超大型企业和国际企业的独自晚餐。而写字楼凭借商业的集中；可选面积的灵活性、价钱的可接受性、完善的配套设施等成为大多数中小企业，大型企业和国际企业办事处、商业机构等的办公首选。

　　写字楼提升品牌主要体现在写字楼的形象给产业链上下游带来的信任，而这种信任建立在实力的体现和正规化的办公环境，已经对写字楼的选择是否符合行业特点。目前，由于各城市的经济程度不同、商业特点不同、文化内涵不同；以及城市中各商圈的差异化，所以企业在选择写字楼的时候，应该根据城市的不同、商圈的差异化等选择能够提升品牌的写字楼。

　　中国指数研究院商用物业研究中心调查，根据品牌提升的效果，中国写字楼市场的主要特点是：以省会城市为重点，以北京、上海、深圳、广州等一级城市为中心，以重点商圈、园区为核心。因此企业在选择办公写字楼的时候，应该根据企业对品牌的需求度，根据自身的实力来选择合适的写字楼。

　　二、 写字楼同行业聚集给企业带来的价值

　　企业选择写字楼的同时，也就给自己的员工选择了社交圈，选择了信息渠道。而这些隐性知识很可能带来巨大的价值。而行业聚集情况将是这些信息对企业是否有价值的重要因素。

　　根据迈克尔波特提出的“波特五力分析模型”，企业选择写字楼时，行业聚集情况主要从供应链的供应商、渠道及最终客户、竞争对手、新的替代者等的聚集情况来判断和选择。而这几个方面又会给企业带来不同的信息，供应商聚集区能够帮助企业更好把握新技术趋势和控制原材料价格；渠道及最终客户聚集区能够帮助企业了解客户需求、增进客户关系；竞争对手聚集区能够帮助企业更好的监控对手的战略方向和市场情况，同时也是很好的标杆学习机会，但是与此同时也可能造成人员流动的增加，给人力资源带来压力。

　　除此之外，企业选择写字楼时对商业聚集、政府聚集等方面也需要关注。以北京金融街商圈为例，电信行业的入住除政策鼓励外，一方面，北京金融街入住了全球重点金融机构，而这正是电信行业的客户；另一方面，金融机构的商业支持功能，使电信行业更好的了解了金融市场，更好了解了资本市场。从为中国电信行业的快速发展起到了助力。

　　行业聚集，使更全面了解行业信息，从而为决策支持、战略调整、控制成本、把握客户起到积极作用，因此企业在选择写字楼时，对相关商圈的行业聚集分析是十分重要的因素，企业应该重点关注。

　　三、 写字楼办公环境影响员工满意度

　　面对众多的写字楼，什么样的写字楼能够使企业的员工满意，从而使员工能够在舒适的环境中创造更多的价值。根据中国指数研究院商用物业研究中心调查，重点确认了以下要素，并从员工认可的重要程度以及目前写字楼的满意程度方面重点分析，从而帮助企业能够更好的选择写字楼。

　　要素说明：

　　交通情况（交通承载量、高峰人流量等）

　　绿化环境（本身绿化及步行到达绿化等）

　　周边商业（包括商业、银行、邮政、医疗等）

　　商务休闲（会议、订票、商场、健身、餐饮，配套休闲等）

　　停车位置（本身停车位及周边停车位等）

　　楼宇装修（装修年代，装修材料、配套用品等）

　　电梯设备（电梯承载量、稳定性、等候时间、自动化等）

　　空调设备（制冷及供暖，自动调节等）

　　空间布局（标准层高度、空气流动、采光、公共空间、个人空间等）

　　通信服务（主要以目前写字楼5A标准参考）

　　安防体系（防火情况、电子监控、保卫执勤等）

　　服务质量（服务响应时间、服务态度等）

　　分析：

　　从员工对写字楼办公环境的需求程度和满意程度看出，在写字楼空间布局、交通情况、通信服务、空调设备方面，需求和满足程度还是有一定差距的。另一方面，写字楼的商业配套、商务休闲方面远远走在了前面。当然这种情况的产生不是一个写字楼的问题，它与核心地区土地面积有限，市政交通整体情况、开发商利益等有密切关系。

　　其中，企业员工对空间布局的需求除了企业内部布局原因之外，主要体现在对标准层高度、写字楼公共使用面积包括：走道、楼梯、卫生间等、写字楼通风、写字楼采光等方面的需求在增加；与此同时，在钢筋混凝土的工作方式下，越来越多的员工希望在写字楼周边步行10分钟内有可供散步的绿地。

　　员工对写字楼办公环境的需求，关系到员工的工作热情、工作适应性等，已经成为越来越多企业选择写字楼的标准，以及员工关怀的一个方面。

　　结：在企业选择写字楼的选择，在品牌、企业发展、员工热情等方面都会带来或正或负的影响；当企业选择写字楼时增加固定成本的同时，应该尽量的物有所值，并利用写字楼说特有的商业特点、产业特点来为企业增值。

（四）、企业换楼的多样选择
企业买楼，要谨慎！

　　“12月又没能交房，对他们什么时候能交房，我已经没什么信心了，现在我们正准备联合起来告开发商违约和故意欺骗”， 李先生一脸无奈地向记者回顾了公司买楼的经历。

　　李先生是某台湾建筑设计事务所北京公司的负责人，5年来，公司业务发展良好，规模持续扩大，前前后后不得不搬了三次家，现在发展已趋于稳定，公司在昆泰大厦的租期9月底到期，为了给员工创造一个更好的工作环境，而且从公司经营成本控制考虑，公司决定以买代租，通过专业写字楼中介找到了几处比较符合要求的写字楼，经过对所处区域、交通、周边商业配套、写字楼品质、面积、总价、交房时间及物业管理公司等多方面的认真考察比较，最后选择了光华路口的一座新建大厦的六楼，5月与开发商签定了购房合同，合同规定7月底交房，而且交纳了95%的购房款。

　　可是到6月底开发商发文说无法按期交房，推迟到12月1号交房，而公司原来的办公场地已经另租他人，新的办公楼又无法按期交房，仓促间只能在昆泰大厦7楼重新租了办公室，再重新装修搬家，又签了两年的租房合同，李先生感慨，这么一折腾，不仅让公司遭受了很大的人力物力财力上的损失，打乱了公司所有的计划，也让他自己苦不堪言。

　　最让李先生不能释怀的是开发商有故意欺骗的嫌疑，就在开发商向公司说无法按期交房的同时，6月、7月还在向其它的公司售房，并依然承诺7月底交房。也使得不少公司陷入了与公司同样的境地，其中大部分为外资公司，按工程目前的进程，其12月1号交房的承诺可能也无法兑现，开发商这样的做法带来了非常恶劣的影响。

　　李先生感言：

　　在选择办公场所之前最好咨询一下相关的专业机构及人士，听听专业的建议和意见，实地考察不能少，以便在实际操作过程中更加规范有效，规避不必要的风险；

　　一定要对欲购楼盘的开发商，代理商及物业管理公司做相关的背景调查，以提前评估购房风险；

　　签定合同时，在合同的具体细节上一定要特别注意，包括具体的交房时间，预交款数目，违约金多少等等，力求作到对双方来说都比较公平合理，以免风险发生造成较大损失。另外一定要仔细协商附加条款，以保证自身合法的权利和利益；

　　合同签定后，要经常去所购楼盘现场考察，看其施工是否在按正常的进度进行，有无异常情况发生，以便于采取响应的应对措施，从而避免发生措手不及的情况及遭受较大损失。

　　在交房后进行装修时一定要多和物业进行沟通，弄清楚物业对于装修的规定及要求。不要自己“为所欲为”，想怎么装修就怎么装修，以免带来不必要的麻烦和纠纷。

　　年终企业换楼，鱼和熊掌如何兼得

　　租金又要上涨，已经超过企业成本控制范围，财务预算不够；

　　公司快速发展，办公面积不够，而原来的写字楼里又没法扩租；

　　物业管理形同虚设，报修总是要催很多次，管理费也不知道用到哪去了；

　　虽然在市中心，但附近没有轨道交通，公交车也不多，上下班不方便；

　　大楼里有好几家租户都和业主闹矛盾，设备坏了，总是拖着不修；

　　现在大楼的办公环境不甚理想，网络不稳定，电梯很慢，中央空调没法控制……

　　年终将至，北京众多公司又将到租约期满时，“家家有本难念的经”，由于各种原因，很多公司需要另觅新的办公场所，因此从进入第四季度后，寻找合适的写字楼成为众多行政部门一个需要解决的难题。

　　换楼不简单，战略控制影响大

　　随着北京甲级写字楼租金的持续上涨，北京中心商区写字楼市场平均租金已超过新加坡，办公物业成本占整个公司的经营成本的比重越来越大，公司的行政部门和财务部门面临着越来越大的压力：如何租到符合要求的写字楼，而租金又能在理想的成本控制范围内。

　　近期，发布的一份名为《灵活的企业房地产生存战略》报告中指出“对于物业成本，在许多主要的亚洲城市，企业所面临的成本越来越高，企业房地产战略举措的具体实施对实现持久成本效率来说至关重要，在过去五年中，许多企业房地产部门利用此时期内的低通胀把成本降低了10%至15%，他们也因此被认作提高公司绩效的功臣。”

　　传统的方法和战略无法应对公司所面临的因增长和通胀所带来的挑战。企业房地产意味着对成本进行战略控制并使得物业组合和规划更为灵活。

　　建议一：灵活性办公场所，工作方式与场地的重新定义

　　建议二：物业组合，中央商务区＋商务园区，得了便宜也卖乖　

　　建议三：选择创意园区，真的适合你吗？

　　建议四：买楼当业主，自用投资两相宜　换楼不草率，专业流程少不了

　　虽然公司行政部门已经有过一次或多次的写字楼租赁经验，但不管哪次换办公场所，都要经历找楼、看楼、谈判、签合同、收楼等几个步骤。写字楼代理公司专业从事代理服务，全面掌握城市写字楼市场动态，并在服务客户方面积累了丰富的经验。如果您希望不去耗费大量的时间和精力就能寻找到自己满意的写字楼/办公楼，就请您委托写字楼代理公司为您提供全程免费的顾问服务。

　　从行业角度来看，专业的代理公司的业务性质决定了其对写字楼市场的深刻了解及最新销售政策，委托代理行协助公司来寻找写字楼可以节省公司行政人员的时间和经历，会对公司最终选定适合自己的大厦作为办公地点起到了不可替代的作用。

　　 TIPS：专业写字楼代理公司服务流程

　　选择楼盘－→项目分析－→预约看楼－→争取优惠条件－→审阅合同－→协助收楼－→后续服务

　　有效保证新旧写字楼的平稳过渡

　　如果公司打算换楼，那么应该在租期终止日之前的4-6个月就开始寻找新写字楼了。对于租住面积较大（通常指2000平米以上）、装修、搬家等工作量较大的公司，应在6-12月之前就着手相关事宜，在4-6个月之前与新写字楼物业完成了对于《房屋租赁合同》的签订也是十分正常的，因为只有这样才能有效保证新旧物业之间的平稳过渡。

（五）、服务流程介绍

（六）、创办零售型企业如何选址
零售企业在选择经营地点时，主要应考虑以下几个因素：
（1）要考虑各种企业的相容性
附近的企业对自己企业的经营是有利还是有害，会产生什么影响？这个问题在选择企业地点时也是应当考虑的因素。两个相容的企业，常常会相互依存，相互帮助，合则两利，离则两害。例如，在大百货公司周围经营的小企业，常认为百货公司是一个“好邻居”，因此大百货公司附近常吸引来许多餐馆、美容院、发廊、冷饮店等相容的企业。
邻近企业的相容性，可使企业相互享有对方的顾客，如果相隔过远，就不会有这种利益。即使彼此竞争的商品，如果它们出售的形式、种类和价格不同，也能通过综合的吸引创造更多的顾客，因此也具有一定的相容性。
（2）企业地点与占有成本
企业规模的大小会间接地影响到经营地区的选择，拥有的资金如果不够多，那就无法创造足够的收入以支付高额的市区租金，因此只好选择靠近郊区的区域。不论营业的建筑设施是租用的还是自己拥有的，企业都要支付房租和占有成本。在后一种情况下，就要提取房屋折旧、原始投资的利息、保险费、税收以及房屋的维修费等，所以，这些占有成本也可以看成是房租。
占有成本通常随着从商业中心移到边缘而逐渐降低，从市中心移往市郊也是相同的。一般来说，占有成本和广告成本具有相反的关系。如位于商业中心的企业不需要花费多少广告费，就可以招来顾客，而离市中心较远的企业则要花费大量的广告费以吸引顾客。一些专业性企业，他们依靠位于黄金地带分享大企业的顾客，从而获取较高的利润，而广告成本却非常低，所以，这个地带的房屋所有者，因企业能赚取较高的利润，他们也收取较高的房租。

（七）、创办制造型企业怎样选址
对大多数制造型企业而言，顾客一般不直接上门购买，因此，接近顾客就不是关键因素了。企业如何设置和经营成本的因素反而比企业位置本身要重要。在考虑企业位置时，企业生产效率。是否接近原材料供应地点、水电供应情况、运输情况等在了关键因素。
可以把原料的来源标在一张地图上，并注明距离。如果所有的原料都来自于同一地区，应当考虑，一个离原料源较近的竞争对手比一个离原料源较远的对手占了多少优势。接近原料的来源可能比接近顾客更为重要，但也可能相反，因具体情况而异。还要查明原料供应是否受季节的干扰，以及将来是否会出现原料供应短缺的情况。考虑了未来成本和供应的稳定性后，也可能会选择另一个原料供应地，从而不影响企业地点的选择。最好选择一个有弹性的供应地点，而不要局限于仅依靠某种单一的运输方式或单一的原料供应。

（八）、研发型企业如何选址
北京写字楼发展到今天，同质化已经成为一个非常严峻的问题，面临着各个区域写字楼产品竞相放量，北京写字楼市场的竞争日趋激烈。如何在激烈的市场竞争中获得业界的认可，如何在低迷的市场中取得骄人的成绩，是每个开发商都必须面临的问题。
当写字楼走进同质化的死胡同时，如何为市场进行细分，针对不同类型的企业量身定做适合其发展的产品无疑才是解决之道。企业在面临选址时，项目形象、形式、配套、舒适度、安全、便捷以及成本是被考虑最多的因素。而研发型企业在面临选址时，往往对产品配套、办公舒适度以及成本因素需求更高。这就是为什么大部分研发企业并不看重项目的外立面或大堂，反而对项目内部品质更为看重的原因。传统写字楼只是一味强调写字楼的5A的标准，或者豪华的外立面以及大堂，这些并非研发型企业所为重视的，而真正它们所关注的项目的电力、楼板承重、层高、宽带网络、空调、新风等硬件设施，普通写字楼往往达不到它们所需要的标准。随着高科技行业与国际的不断接轨，这样的要求会越来越高，这也迫使市场出现这样一批专门针对研发型企业的写字楼项目，以满足市场的需求。
由于研发型企业需求上的特殊性，他们对写字楼硬件配套和周边环境有着近乎苛刻的要求。首先，因为研发型企业通常会有大量的研发设备，这使得建筑物的承重要达到一定标准，需要动力电源的保证等；其次，研发型企业并非不会像大多数公司那样严格朝九晚五制，在拥有近800家入驻企业的上地信息产业基地，往往深夜时分依旧灯火通明，这也就需要写字楼在物业方面能够为其提供更多的服务；第三，由于研发型企业员工都为脑力劳动从事者，这使得企业在工作环境、空气方面有着更高的要求；第四，研发型企业对网络带宽等通讯方面的设施尤为看重；第五，由于研发投入巨大，所以企业尤其是国内高科技企业对成本的控制非常严格，所以在物业价格及后期运营成本方面企业会着重考虑。
除了上述因素以外，研发型企业因为其行业具有一定的聚集性，这使得它们对项目所在区域的办公氛围也有一定的有求。虽然目前北京周边各大科技园区都出现了很多以独栋概念吸引大型研发企业的写字楼项目，但是因为其周围并没有该同类型公司的积淀，所以在销售上也面临着一定的困境。而在高科技企业密集的中关村、上地区域，因为同行业公司均聚集在此，这也吸引了许多同类型的或者与该类公司有合作关系的企业来此办公，企业整栋收购的情况也屡见不鲜。
目前市场上有大量的研发型企业，随着中国加入WTO，还有越来越多的世界大中型企业会进入中国，这些企业当中有许多是高科技企业，或者有大公司有在中国设立研发部门的需求。而目前针对研发型企业的写字楼项目在北京的写字楼市场上仍显得较为稀缺。随着市场需求的发展，针对研发型企业的写字楼产品必将成为写字楼市场的一个发展趋势，甚至是重要的组成部分之一。

（九）、跨国企业如何选址
据不完全统计，目前，仅CBD及其周边就云集了数百家跨国大型企业，近一年来，摩根斯坦利、扬子基金、泰国银行、凯德置地、普华永道等大牌企业纷纷入主CBD。与此同时，我们也观察到，跨国公司在选择办公地点与办公空间的时候，有着自己独特的选址标准。他们的选址标准是什么呢？当前我们写字楼设计标准又与其有着怎么样的差距呢？只有搞清楚这些，写字楼才知道如何吸引跨国企业的目光。
当前的写字楼设计标准明显滞后
有专家指出，我国现行的关于写字楼的建设标准是上世纪90年代出台的，还处于比较低的水平之上，多年来，这套标准体系一直没有改变。
仲量联行物业管理部顾问关宏先生向记者介绍说，仲量联行在过去所管理的项目只有盛福大厦。因为盛福大厦是德国人投资开发的物业，非常适合国际企业选址标准。关宏深刻体会到，国内的写字楼开发商必须尽快与国际标准接轨。
若干年前出台的“写字楼国标”规定，最高级别的写字楼为甲级写字楼。这是比较早、比较老的一个标准。比如说当时的供电量标准，甲级写字楼每平方米标准供电量只有60伏安，但是今年上市的CBD写字楼新项目万通中心，每平方米供电量已经达到120伏安，比过去的标准翻了一倍。万通中心总经理王炜阳说，万通中心整个建筑规模13.6万平方米，按照国内的写字楼设计规范，万通中心的电力负荷达到1万千伏安就可以了。但是目前许多大型写字楼的实际用电量早已超出了国家的设计规范。最后我们申请了1. 5万千伏安。“在CBD乃至整个北京城用电都非常紧张的情况下，我们是经过大量的努力后，才实现了这个配套指标的审批。
“空间的安全性”最为跨国企业所看重
来自仲量联行的物业顾问关宏先生说，国际化客户最需要的是什么呢？我觉得首先是办公空间的安全性。他介绍，一个大型的跨国公司在进驻一栋写字楼之前，一定会聘请很多专业顾问考察这栋楼，他考察的重点就是安全性，生命安全系统至关重要，公司任何一个人都不能够在一个不安全的环境中工作，尤其是美国“9·11”事件、中国SARS之后，跨国公司对于写字楼安全系统的要求非常严格。
关宏举了一个例子，在一些写字楼的折梯形疏散通道里，疏散门向外完全打开后，与楼梯扶手的距离，通常来看都不够标准。按当前消防规范的要求，这个距离应该与消防通道的宽度是一样的，但是很多写字楼由于建筑结构所限，疏散门开启后和楼梯扶手之间的距离往往小于安全疏散通道的宽度。关宏告诉记者，CBD某写字楼同样在这一点上犯了错误，他们为了争取一家国际银行的进驻，不得不进行重新整改。不仅仅是为了这一家银行，同时也为了与国际水平接轨，吸引更多的跨国公司。
“环境的优越性”不可或缺
过去我们国家关于写字楼新风量的标准也不是很高，但现在一些写字楼做到了每人每小时36到40立方米的新风量，这个新风量的标准基本上跟国际接轨了。
但是在加时空调方面，很多的写字楼的开发商配备空调主机的时候往往忽略了这一点。据国瑞城营销总监介绍，一般甲级写字楼的空调供应时间是9:00-18:00，但由于由于跨国企业经常要与总公司开视频会议，而他们的时间住住是下班以后，如欧洲开会是北京时间17∶00以后、美洲23:00以后，如果没有24小时中央空调，企业要额外支付空调加时费，一个500平方米的单元约需每小时200元的空调加时费。基本上在每个甲级写字楼每天都有公司提出加时申请。
另外，写字楼应预留“可改造空间”。由于新建筑技术和开发理念层出不穷，也许在今天还是很先进的产品过十年之后便成了落后产品。因此为将来预留出足够的“可改造空间”，这样的写字楼才称得上是“成长型建筑”。

（十）、企业选址 哪栋写字楼最适合您的企业
北京、上海等一线城市，鳞次栉比的高楼形成了独特的亮丽风景线，而作为首都的北京，由于建筑高度受限虽没有建成多少摩天大厦，但近两年各写字楼在“外在美”也没少下功夫，特别是繁华地段项目，争着作“地标”。
一方面，经济快速发展，整体经济形式看好，各行业多呈上升趋势，出于自用的写字楼需求越来越多，特别是在这个媒体异常发达、高度信息化的时代，企业的形象品牌包装成为企业产值创造、业务增长的有力助推器，这就使得各企业愿意为办公场所花费大笔资金；而另一方面，投资房地产已成为财富创造与再分配的捷径，特别是基金等投资公司掀起的整购热衷，一时带动散户投资者也按耐不住，办公楼作为“资产”的作用越发突出。
07、08年写字楼更是呈现出供应高峰，即使同地段同价位、档次的新楼都有多个，而对于租赁的企业，新老项更是互有优势，如何在众多写字楼中选择适合企业自身的项目，不仅提出了资金成本的要求，更是关系到企业未来的发展的大事，以前领导突发奇想式的选址方法显然不可取。
位置是关键，政策促升值
地产界的“地段”理论其实在写字楼市场应用中更为深刻。人人都在讨论各大商圈，一个成熟的商圈会拥有齐全的市政基础设施、商业资源和商务配套，更意味着人才、技术、信息和资金密集。例如中关村，教育、科研机构聚集，为入住企业提供了优秀的人力资源及先进的技术支持，而金融街、cbd的金融产业相关资源更是得天独厚，且商务氛围越加国际化。一个成熟的商务区会成为大企业的聚集之地，吸引与其相关上下游产业聚拢，拥有完整的产业链，并形成良性循环。选址合适的区域，可能拥有更多的机会和客户资源，增进和周边相关企业的合作与联系，这一点也是不同行业企业选址的重要标准之一。但相对的，地段价值高，企业的选址成本也将增加，因此在地段与置业成本中要理性衡量，并根据企业的上下游客户及业务对“地段”的依赖性，来有所取舍。
而良好的交通与黄金的地理位置仿佛是鱼和熊掌的关系。交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本，和员工的通勤成本及办公效率，甚至会影响对商业机会的把握。城市中心拥堵的交通状况已成为入住企业及员工最痛疼的事情。多维交通体系应该是改善交通状况的最简便可行的方法，这就是为什么越来越多轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎的原因。
就北京的商务区发展来看，每个商圈的形成与政策都是息息相关的，政策倾向及优惠措施对促成各商圈的发展和相关的产业聚集发挥了巨大的作用。如金融街商会、cbd管委会曾先后公布了一些金融企业入住的优惠政策，加速了产业聚集的速度。而现有几个成熟商圈虽可享受到政府优惠政策及服务，但需求的集中也让写字楼租金售价居高不下。因此，购买写字楼的企业若能对相关政策“闻风而动”，选择现在的非核心位置而占先机，不仅简单解决办公需求，或可期待几年后的物业升值，如北京刚刚完成对几个金融中心及服务区的功能规划，对相关企业不失为一次机会。
综合来看，选择合适的区域作为办公地点，不仅能帮助自身企业获取更高的利润回报，同时能形成区域与企业共同促进和发展，提高区域的产业水平和产业形象，实现二者双赢.

（十一）、家乐福选址实例分析
一个“空降兵”
“每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”9月11日，家乐福的企划行销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的话做他的开场白。
罗解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。
这种进入市场的方式粗看难以理解，但却是家乐福在世界各地开店的标准操作手法。这样做背后的逻辑是，一个国家的生活形态与另一个国家生活形态经常是大大不同的。在法国超市到处可见的奶酪，在中国很难找到供应商；在台湾十分热销的槟榔，可能在上海一个都卖不掉。所以，国外家乐福成熟有效的供应链，对于以食品为主的本地家乐福来说其实意义不大。最简单有效的方法，就是了解当地，从当地组织采购本地人熟悉的产品。
1995年进入中国市场后，短时间内家乐福便在相距甚远的北京、上海和深圳三地开出了大卖场，就是因为他们各自独立地发展出自己的供应商网络。根据家乐福自己的统计，从中国本地购买的商品占了商场里所有商品的95％以上，仅2000年采购金额就达15亿美元。除了已有的上海、广东、浙江、福建、及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还会在今年年底分别在中国的北京、天津、大连、青岛、武汉、宁波、厦门、广州及深圳开设区域化采购网络。
十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十字路口，因为carrefour的法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准———所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。而一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外的人士大吃一惊。
根据经典的零售学理论，一个大卖场的选址需要经过几个方面的详细测算：
第一就是商圈内的人口消费能力。中国目前并没有现有的资料（gis人口地理系统）可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。有一种做法是以某个原点出发，测算5分钟的步行距离会到什么地方，然后是10分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。（参见上图）
然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。
第二，就是需要研究这片区域内的城市交通和周边的商圈的竞争情况。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。上海的大卖场都非常聪明，例如家乐福古北店周围的公交线路不多，家乐福就干脆自己租用公交车定点在一些固定的小区间穿行，方便这些离得较远的小区居民上门一次性购齐一周的生活用品。
当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况，产品线组成和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，未来的销售潜力就产生了。但是这样做并没有考虑到不同对手的竞争实力，所以有些商店在开业前索性把其它商店的短板摸个透彻，以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。
当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。家乐福自己的一份资料指出，顾客中有60％的顾客在34岁以下，70％是女性，然后有28％的人走路，45％通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在上海的每家店都有小小的不同。在虹桥门店，因为周围的高收入群体和外国侨民比较多，其中外国侨民占到了家乐福消费群体的40％，所以虹桥店里的外国商品特别多，如各类葡萄酒，各类泥肠，奶酪和橄槛油等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散，干脆开了一个迷你shoppingmall，在商场里开了一家电影院和麦当劳，增加自己吸引较远处的人群的力度。青岛的家乐福做得更到位，因为有15％的顾客是韩国人，干脆就做了许多韩文招牌。
高流转率与大采购超市零售业的一个误区是，总以为大批量采购压低成本是大卖场修理其它小超市的法宝，但是这其实只是“果”而非“因”。商品的高流通性才是大卖场真正的法宝。相对而言，大卖场的净利率非常低，一般来说只有2－4％，但是大卖场获利不是靠毛利高而是靠周转快。而大批量采购只是所有商场商品高速流转的集中体现而已。而体现高流转率的具体支撑手段，就是实行品类管理（categorymanagement），优化商品结构。根据沃尔玛与宝洁的一次合作，品类管理的效果是销售额上升32．5％，库存下降46％，周转速度提高11％。
而家乐福也完全有同样的管理哲学。据罗介绍，家乐福选择商品的第一项要求就是要有高流转性。比如，如果一个商品上了货架走得不好，家乐福就会把它30厘米的货架展示缩小到20厘米。如果销售数字还是上不去，陈列空间再缩小10厘米。如果没有任何起色，那么宝贵的货架就会让出来给其它的商品。家乐福这些方面的管理工作全部由电脑来完成，由pos机实时收集上来的数据进行统一的汇总和分析，对每一个产品的实际销售情况，单位销售量和毛利率进行严密的监控。这样做，使得家乐福的商品结构得到充分的优化，完全面向顾客的需求，减少了很多资金的搁置和占用。
涉及具体营运的管理，罗特意用“re tailisdetail”这句简洁无比的英语来解释。举生鲜食品为例，流运的每一个过程点都要加一个控制点，从农田里采摘上来，放在车上，放在冷库里，放到商场货架上，全都要加以整理剔除和品质控制。然后生鲜食品放在货架上被第一批顾客采购了以后，还要进一步的整理。所有的这一切，都需要对一些细节进行特别的关注。家乐福在这方面发展出一套非常复杂的程序和规则。例如说食品进油锅的时候油温是多少度，切开后肉类保鲜的温度是多少度，多少时间必须要进行一次清理货架，商品的贴标签和商品新鲜度的管理，全都有详详细细的规定，用制度以确保自己“新鲜和质量”的卖点不会走样变形。为了使制度能够被不折不扣的执行，员工的培训也完全是从顾客的角度出发的，让他们把自己当成消费者来进行采购，结果当他们看到乱成一团的蔬菜，自己也不愿意买，终于对管理制度有了深刻的理解。
这个从一个空降兵开始出发的事业，现在已经变成了15个城市里27个商场，转眼间将家乐福的旗帜插上中国各个消费中心城市的制高点。沃尔玛经典的“以速度抢占市场”哲学（speedtomar ket），被家乐福抢了先机。

（十二）、肯德基：选址的秘密 商圈主要聚客点为成功的关键

德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争力之一。
(一)商圈的划分与选择
1.划分商圈
肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。商圈规划采取记分方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。
1.要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪
例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流活动的线路有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方。也许差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。
人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。
2.聚客点选择影响商圈选择
聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。
点评：
肯德基作为国际连锁快餐的巨头，在选址时是十分慎重的，以致于它的竞争对手麦当劳在选址时会采取跟进策略。这样不仅可省去考察场地时间和精力，还可以节省许多选址成本。这一思路同样值得有志创业的人借鉴。

 

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