2012年三季度深圳写字楼售价微跌

经济增长放缓和物价上涨是主因
 
该报告分析：如今亚太区正面对多项宏观经济问题，大部分国家出现增长放缓及物价上涨现象，同时受到香港及新加坡等个别市场的拖累，上述市场租金降幅多有2%至4%的下降。
 
“写字楼租赁市场已无可避免地受到外围负面因素打击。”高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事M a r kLam pard分析，随着企业继续整固业务及削减成本，亚太区的租赁需求和租金预计会保持稳定，但倘若欧元区经济进一步转差，则租金必定有下调压力。
 
尽管租金有轻微下跌，但是亚太区写字楼售价并不受影响，第二季度仍保持了环比0 .4%的轻微上涨，双向挤压之下，写字楼的投资回报率有所下降。Lam pard表示，第二季度，写字楼的租赁查询数量保持平稳，租客仍关心租用成本问题，未来亚太区写字楼租金仍备受压力。
 
深圳租金微涨、售价微跌
 
“中国内地城市没有计算平均变化情况，但是大部分城市的写字楼租金情况都显示微涨。”高力国际相关工作人员告诉南都记者，调研数据显示，以北上广深四城为例，除了广州与上一季度环比持平外，其余三个城市都有轻微上涨。

第二季度，北京写字楼平均租金为每月302.5元/平方米，环比上涨4.2%；广州为161.3元/平方米，保持稳定；深圳平均租金为每月175 .1元/平方米，环比微涨1%；上海写字楼租金以天为统计单位，每天租金8 .6元/平方米，环比上涨3.6%。
 
高力国际认为，深圳写字楼租赁市场表现稳定，以消化现有库存为主，IT电子、物流、制造及文化传媒等行业受国内经济稳定增长、内需消费畅旺等利好带动，租赁成本预算充足，是主力租赁行业。但同期，深圳甲级写字楼平均售价却延续了上一季度的下行趋势，环比再跌1.5%，为44901元/平方米。高力分析师认为，未来深圳甲级写字楼新增供应有限，而市场需求则持续增长，未来租金上涨趋势将得到支撑，整体空置率将持续下调。
 
深圳写字楼情况
 
坊间关于商业地产按评估价征税的传闻终于落地，市地税局和规土委昨日联合发布公告证实了上述传闻。业内人士表示，二手商业地产成交量短期或将上涨，之后又将长期处于“冰冻期”，一手物业间接受益。
 
有客户愿意降价出让
 
市地税局和规土委昨日联合发布公告称，自10月1日起，我市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

尽管关于商业地产按评估价征税的传闻已有数月，但是该公告仍然在坊间引起了较大震动。
 
“一早我们就把这个消息通知了我们的客户，希望他们能有心理准备和相应对策，”深圳中原地产商铺部营业总监肖霄昨日接受记者采访时说，“政策出台反而是件好事，以免市场出现过多的猜测。”
手中持有两套写字楼和一套商铺的杨先生心中有些忐忑，他昨日向记者表示，自己有一套写字楼买的比较早，如果按照评估价征税，交易成本将非常高，打算近日削价出让。另外两套商用物业因为近期购买，离市场价较近，可以先持有。

记者昨日同时了解到，福田中心区不少二手写字楼价格有较大幅度的下跌，其中就有部分业主“闻风而动”，如国际商会大厦近日成交价格为3.7～3.8万元/平方米，去年同期的价格水平为4.2万元/平方米；8月上旬，卓越大厦一中高层面积300平方米的2个单位的成交价为3.8万元/平方米，其年初的价格在4～4.2万元/平方米之间。

肖霄表示，投资商业地产的客户实力较强，心态好的长线投资客会选择封盘观望；但是不排除部分担心政策实施后交易成本大增而导致收益下降的短线投资客，则选择降价走货，落袋为安。
 
或引发成交量剧烈波动
 
从公告发布到实施，只有一个月多一点时间，是否会引发市场成交量的剧烈波动？

美联物业全国研究中心主任何倩茹昨日表示，目前成交量和成交价格都相对稳定。预计新政的消息出台后，或引发“末班车”效应，9月份商业地产的成交量会拉高，到10月份迅速降到冰点，将萎缩一半以上。
 
据美联物业昨日提供的统计数据，6～8月，深圳一手商铺月均成交200套、1.3万平方米，二手商铺月均成交520套、4.5万平方米；一手写字楼月均成交15套、2600平方米，二手写字楼月均成交100套、1.4万平方米。一二手商业物业成交量差距悬殊，预计后期这个差距将逐步缩小。
 
世华地产商业部区域总监陈超昨日预计，短期内将使市场的成交量骤降，不排除部分片区连续出现零成交的状况。

肖霄认为，按照评估价征税，对于写字楼可操作性略强，而商铺定价的差异化非常大，即使是相邻街铺，也会因为展示面、人流量、业态、经营等细节对价格产生巨大影响。例如门口处的铺位与拐角处铺位的价格可能相差10倍，这就要求在制定评估价时要更细致、准确，因此操作难度更大。对于后期成交量，他表示，商业地产业主不是刚需，长线投资居多，不会出现大幅抛售的现象。
 
一手物业间接受益
据悉，目前商用物业基本都是按照原始价过户，据美联物业昨日的分析，按照原价过户，可以避开营业税、个人所得税、教育费附加、城建维护税以及土地增值税。其中，土地增值税是最大头，按商用物业的过户价和原始价的价差征收，征税幅度按价差的额度来定，30%～60%不等。如果开始按评估价征税，则绕不开土地增值税了，交易成本将大增，尤其是商铺，有的之前几千元/平方米，现在卖到8万、10万元一平方米，价差越大税费越高。
 
肖霄认为，相对而言，一手商业这方面的税费没有，因而更具有吸引力。目前南山中心区一手和二手的成交量相当，之前二手商业成交量为绝对主力。
 
何倩茹表示，交易税费的增加，会增加一手物业在市场上的竞争力，未来一手写字楼可能在市场上更为走俏。