写字楼成交量:上海降深圳升

上海写字楼成交量缩水
 
今年高端写字楼成交量出现腰斩已几成定局。截至12月中旬，今年全市高端写字楼（单价4万元以上）成交面积相比去年全年的成交量下跌近六成。

从今年高端写字楼的成交分布来看，虹口区虽然相比去年的成交量跌幅高达35.3%，但5万平方米的成交量仍使其位居全市首位，而跌幅更大的徐汇和浦东位居二、三位。据悉，虹口区高端写字楼成交主要集中于上海国际航运服务中心、中信广场、白金湾广场等北外滩区域的写字楼项目，其中上海国际航运服务中心在今年3月以23.2亿元的总价被整购，是今年沪上最大的写字楼整购案。黄浦区成交量的大幅上涨则得益于绿恒大厦整购案的出现。

2011年，受到写字楼租金持续上涨、住宅限购、部分商业地产开发商急于套现等因素影响，高端写字楼成交异常火爆，尤其是陆家嘴地区出现了上海环球金融中心、嘉瑞国际广场、二十一世纪中心大厦等高端写字楼项目的整购案。市场人士分析称，今年高端写字楼成交下滑是多方面原因造成的。首先，今年至今，内环内办公类物业的新增供应量为36.7万平方米，与去年全年79.2万平方米的供应量相去甚远。去年出售市中心高端商业地产套现的风潮今年已明显减弱，大型整购明显减少，目前更多的开发商还是选择持有以获取长期回报。其次，在整体经济不景气的情况下，想要持续找到一掷千金的高端写字楼买家也并非易事。第三，虽然近年来写字楼租金持续看涨，但是如果以过高价格收购市中心写字楼再出租以获得收益，其回收成本的过程依然相当漫长。
 
深圳写字楼成交量上升
 
一手写字楼成为楼市近期的一匹黑马。深圳商报记者近日从市场了解到，11月一手写字楼供销两旺，受盐田一大盘入市以及南山一楼盘整层成交影响，成交量创下年内新高。据市规土委统计显示， 11月全市一手写字楼成交5.63万平方米，环比增加227.43%;成交412套，环比增加136.78%，创下年内新高。成交均价为32764元/平方米，环比上涨2.34%。11 月份深圳市一手写字楼市场仍以商务公寓成交居多，共成交2.58 万平方米，环比上涨324.02%;但办公楼的成交量有明显增加，成交了2.54万平方米，环比上涨522.25%;而厂房成交则下降到0.51万平方米，较上月减少了27.78%。成交量大幅上升主要原因为盐田区万科壹海城开盘，以及南山区多个写字楼出现整层成交，直接拉升整体成交面积上涨。从成交区域来看，除了罗湖没有成交，各区成交量都有不同程度上涨。其中盐田最为突出，两个在售项目壹海城一区和昊海君悦大厦，带来2.15 万平方米的成交，环比上涨了30多倍;福田的销售项目依然最多，共成交写字楼2.03万平方米，较上月上涨143.84%;龙岗成交了写字楼0.70 万平方米，环比上涨130.11%;南山成交0.65万平方米，较10月上涨58.10%;宝安仅芷峪澜湾花园的商务公寓成交，但销售体量达0.10万平方米，较10月增加了25.63%。
 
11月深圳二手写字楼市场仍然笼罩在评估征税实行初期的阴影中，成交延续10月地量。全月成交二手写字楼33 套，成交面积0.41 万平方米，环比下降5.06%。从成交租金来看， 11 月全市二手办公楼平均成交月租金为166 元/平方米，环比上涨9.93%; 而11月二手写字楼平均售价为25564 元/平方米，环比上涨13.65%。在评估征税政策的影响下，预计后市仍然对一手市场较为有利，租赁业务也将迎来短期的发展空间。
 
中国指数研究院： 房地产销售好转 投资开工趋稳
近日，中国指数研究院常务副院长黄瑜在“2012年中国房地产市场总结与2013年展望发布会”上说，2012年中国房地产销售好转、投资开工趋稳，明年随着经济企稳回升和政策的稳定，市场形势总体将好于今年。
 
黄瑜说，今年1至11月，全国房地产销售额同比增长9.1%。在销售回升的促进下，房地产开发投资额增速结束去年以来持续下滑的趋势，近5个月稳定在增长15%以上。1至11月全国商品房销售面积同比上升2.4%，同比转跌为升。在销售好转和扭转投资下滑趋势的同时，新开工面积累计降幅持续趋稳，1至11月同比下降7.2%。
 
黄瑜表示，展望2013年，在经济企稳回升的背景下，房地产调控政策稳定，货币投放仍将在较高水平，将带动全国商品房销售增速继续提高，开发投资增速企稳，新开工“止跌回升”。黄瑜认为，中长期来看，未来房地产政策总体偏紧，抑制投资投机需求仍是大方向，房产税等长效机制逐步完善，差别化信贷和限购短期内不会退出，保障性安居工程建设将继续推进。同时，城镇化建设和收入倍增计划将促进未来十年房地产业的平稳发展。