中国部分城市三季度写字楼市场情报

北京写字楼：
2012年第三季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量仍保持为665.7万平方米。经济的不确定因素以及有限的可租赁面积，导致本季写字楼市场吸纳走低，第三季度写字楼净吸纳量为17551平方米，而前三季度吸纳量则达到24.2万平方米。北京经过两年多的租金持续上涨，北京写字楼租金增幅从上季度开始放缓，受整体经济形势的影响，三季度写字楼市场需求明显放缓，租金增长的驱动力开始减弱。同时目前的高租金水平已接近租户所能承受的极限，写字楼报价开始趋于理性，市场平均租金同上季相比保持稳定，租金环比仅增长2.3%至每月每平方米295.47元。
 
2012年北京东二环商圈在第3季度的租金甚至有所下调，这是2009年以来第一次出现，在需求下降的因素之外，个别项目可租赁面积位于项目的低区也是原因之一。3季度东二环商圈的租金降至每月每平米258.26元，环比下降了2.1%。而全市核心商圈的租金为295.47元/月/平米，上涨较为明显的CBD区域的租金已涨至333.2元/月/平米。
 
到2017年前后，写字楼的收益可能会出现下滑，供不应求的市场状况将会改变。不过，作为主要供应来源的CBD区域的项目，入市日期仍具有极大不确定性，由此带来的供应高峰可能会延后。商业部分：2012年1至8月，北京市商业市场发展势头迅猛，全市实现社会消费品零售额4,891.2亿元，同比增长11.8%，增幅比1-7月回落0.6个百分点 。本季度，位于太阳宫地区核心地段的太阳宫凯德Mall开业，为北京购物中心存量带来90,000平方米的新增供应。此外，酒仙桥区域87,000平方米的颐堤港购物中心开始试营业，使总存量增至5,966,400平方米。
 
上海写字楼：
三季度上海甲级写字楼有效净租金达到每月每平方米人民币428元，与上一季度相比仅上涨0.2%。租金上涨缓慢，与空置率的上升有显著关系。据了解，该季度上海核心商圈甲级写字楼共有两个项目投入使用，新增供应量接近12万平方米，使得上海甲级写字楼空置率从二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。
 
上海甲级办公楼的平均租金保持在9元/平方米/天，环比(比上季度)上升0.2%。其中，浦西9.2元/平方米/天，环比下降0.4%；浦东8.8元/平方米/天，环比上升1%。企业对办公楼的租赁需求有所减弱。但核心区域内的有限供应仍然让业主保有议价能力。在对全球经济的信心恢复之前，大部分跨国企业在搬迁或扩张等决策上持谨慎态度，预计至2013年上半年需求都将放缓。短期内，需求将主要来自零售及医药等对中国市场扩张持乐观态度的行业。
 
广州写字楼：
 
经济放缓 影响写字楼租赁需求：今年三季度，国内外经济放缓，暂时还没有显现反弹迹象，持续影响广州甲级写字楼租赁需求。外贸增速下降对出口型企业租户的影响逐渐呈现，例如，贸易、物流和国际电子商贸类企业的写字楼需求在三季度均出现下降，部分该类跨国企业宣布未来将缩小办公规模或整合多个办公场所。不过专业服务业和保险企业在本季继续其扩张态势。受租户紧张的租金预算影响，2012年3季租赁需求更多地集中在位于越秀区的写字楼和天河中央商务区的旧有写字楼。
 
空置率微升 核心区域租金下调：三季度，位于珠江新城的利通大厦和保利V座两栋甲级写字楼同时竣工，合共新增了约235,000平方米的供应量，使本季的总存量升至330万平方米。两个新项目均有大面积为业主自用，使三季度甲级写字楼整体净吸纳量从二季度的125,000平方米升至本季度的160,000平方米，整体空置率从二季度的10.6%微升至本季度的12.1%。三季度，由于整体市场需求疲弱，对位于珠江新城原有或即将建成的写字楼影响较大，开发商需以减租或其他优惠来吸引企业入驻，使该区新竣工的写字楼租金继续下调。而越秀区的写字楼租赁需求在本季有上升趋势，该区租金也有所上扬。整体来看，三季度甲级写字楼租金大致保持稳定，环比小幅下降0.9%至每月每平方米153元(基于建筑面积)。
 
投资市场活跃，销量与资本值上升。本季活跃的投资交易刺激写字楼资本值上升，投资性和自用企业买家继续支撑投资市场。位于珠江新城新推售的大厦继续受到追捧，纷纷吸引国内一些能源类、金融类、制造业等行业购置一层或以上面积，例如某国内基金公司在珠江新城的某甲级商厦买下约10层写字楼面积。经历三个季度的价格平稳期后，本季度甲级写字楼平均资本值升幅加速，环比上升1.9%，达每平方米32,730元(基于建筑面积)，而珠江新城新推大厦售价比全市均价约高10-30%。
 
写字楼大体量供应将推高整体空置率：展望未来12个月，市场下行情况仍将持续。鉴于国内未来经济增速放缓，以及部分行业盈利情况低于预期的忧虑，这将使外商投资力度减弱，进一步影响写字楼租赁需求增长。2012年和2013年的全年新增供应量将分别超过60万平方米和40万平方米，其中约30万平方米将于今年四季度竣工，预计大体量新供应将推高整体空置率。马炜图预料，上述各项综合因素将在短期内为租金带来压力，预计大厦业主将推出有更多租赁优惠方案以吸引租户入驻。
三季度，广州写字楼平均租金3.9元/平米/天，与二季度相比，环比增长21.9％，租金增幅较大的原因为：一是本季度挂牌的待租写字楼价格含税、精装修的占了六成以上；二是挂牌写字楼的区位、楼层位置等结构性因素提升了租金；三是本期开始写字楼的数据来源有所变化，对数据统计的连续性有一定影响。剔除前两个因素，三季度租金小幅提高5.4％。
 
从不同等级写字楼租金情况来看，顶级和甲级写字楼变化最为明显，主要受本期写字楼租金数据来源变化所致，但总体来看，顶级、甲级写字楼租金并未受到部分行业不景气的影响，而乙级写字楼租金则表现出下降的趋势，这与部分不景气行业搬离或倒闭关系巨大。
 
三季度，广州写字楼平均空置率为6.9％，其中，招租阶段的写字楼空置率17.7％，较上季度有所下降，这表明，开发企业招租情况良好，从调研来看，这部分写字楼已经进入装修阶段，对企业入驻的吸引力增强，而招租也呈现向好的趋势。而成熟阶段的写字楼空置率为4.0％，较上季度提升0.3个百分点，从调研情况来看，珠江壹号、长发CFC等都出现不同面积的新增空置，经济的下滑给部分企业造成了一定影响。
 
分析典型写字楼的新增空置，贸易类、投资类企业的变迁是主因，这类企业受经济环境影响较大，如五星年华大厦的景之瑞贸易、珠江壹号的吉宏担保、国际金融中心的高华证券、长发CFC的盛泉资本等均在本季度搬离，造成原写字楼在本季度的空置。此外，部分教育培训类企业在本季度也低调起来，与上季度的扩张形成鲜明对比，如长发CFC的佳桥教育、国际金融中心的雅尔思教育、国贸中心的树志园教育在本季度搬离，原单位空置。由于全球经济影响，写字楼自用租赁需求可能有下降，金融服务类客户租赁需求已受到影响，租赁市场面临挑战，空置情况短期不会有好转，四季度写字楼空置的传导效应在租金上或将有所体现。一方面受季节因素影响，企业租赁需求不大，空置率不会有较大改观；另一方面，三季度空置率的提高或将在四季度传导到租赁市场，继而影响到租金的回调。
 
宁波写字楼：
2012年第三季度宁波写字楼租赁市场较上季度有所回暖，其中看房量环比增加16.67%，成交量环比增加1%。精装中小面积仍处于供不应求状态，租金基本保持稳定状态。
 
一、需求分析
三季度，宁波可租赁写字楼体量持续增加，荣安大厦、来福士广场、中国人寿大厦等新大楼陆续交付，南部商务区已交付但一直未招商的大楼，如华越大厦、盈升商务大厦等楼宇也进入了真正招商阶段。而市场整体需求并未同步增加，高端中小面积需求仍旧保持鼎盛状态，大面积成交客户主要集中在鄞州 区。
 
(一)外贸队伍扩大 100-200平米户型受追捧
据市统计局公布数据显示，上半年全市有进出口实绩的企业11509家，比去年同期增加886家，而根据沃德房产对宁波南部商务区入驻企业性质的调查中发现，外贸以及货贷企业占了45.36%的比例，其次是网络创意类企业，占了8.52%的比例，金融类企业为7.63%。从面积来看，100平米以下精装户型依旧占据着需求冠军的宝座，尤其是三季度，实际成交比率比一二季度增长25%。7-8月100-200平米户型的需求较多，但在9月份，这类成长型企业有所减少，市场需求也有明显下降，而三季度大面积成交有所增加，占了总成交量的8%，同比增加33.33%，主要集中在鄞州区和江东 区。从市场需求面积来看，三季度各类面积需求情况整体稳定，其中100-200平米户型需求量最大，同比增长67.5%，其次是100平米以下的户型，各区域对此类面积的户型均有需求，但开发商对大部分创业型的面积需求并不看重，这也是为什么此类面积长期处于供给结构性失调的原因之一。正是因为这一现实状态的存在，因此南部商务区部分大楼开始提供150平米以下的精装户型，以满足市场需求。
 
(二)专注需求增多 集群效应显著
南部商务区在商务企业的集聚效应这块做的非常突出，一方面，通过产业链带来的聚集效应，使得企业之间形成资源共享的合作关系。如迪士尼大厦专注于动漫、文化行业，盈升商务大厦专注医疗、器械类企业；另一方面，综合配套设施的带来的聚集效应。南部商务区拥有8.7万平方米的商业配套，包括餐饮、娱乐、休闲、健身等各方面的配套一应俱全，南部商务区还拥有区域性的公共空间，每栋楼的地下部分都是连通的，停车位实行共享，宽带设置等各种网线配套全部统一配齐，为引进企业打造高端写字楼起到了较好的集聚效应。由此可见，新一代写字楼对专注需求更为看重，在招商过程中，优先考虑的也是与之相匹配的企业。按照这个形式发展，未来写字楼的集群效应必将显著。
 
二、租金分析
宁波的写字楼租售价格于上海、杭州相比，差距仍很显著，甚至售价长期处于与住宅价格倒挂现象。同时，今年宁波新推写字楼持续增加，供给激增使得客户的选择空间增大，因此三季度宁波写字楼的整体租金并没有大的变动，重点楼宇涨幅很小，甚至部分写字楼租金出现变相性调价。
 
(一) 租金整体稳定 重点楼宇涨幅有限
据沃德房产市场部统计数据显示，三季度宁波各区域写字楼租金跟上季度基本持平，海曙 区高档楼宇平均租金为3.0元/平方米?天，如恒泰大厦、环球中心，次新写字楼平均租金在2.0元/平方米?天，如银亿时代广场。江东区高档写字楼租金也很稳定，如泰富广场，波特曼大厦，其中泰富广场租金在3.0-3.6元/平方米?天，波特曼大厦平均租金为3.0元/平方米?天，次新写字楼如天润商座，平均租金在2.2元/平方米?天。
 
鄞州区写字楼租金基本没什么变化，万达商圈的广博国贸中心平均租金为1.6元/平方米?天，鄞州商会租金在1.4-1.5元/平方米?天之间；南部商务区的宁波商会?国贸中心租金在1.5-1.8元/平方米?天之间，奥克斯大厦租金在1.1-1.5元/平方米?天之间。第三季度，这些具有典型代表的高档写字楼租金基本保持稳定状态，涨幅有限。
 
(二) 地段优势凸显 部分楼宇变相调价
商业地产中的地段与区位相比，关注的空间范围比区位要小，地段一般指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系，是从微观角度描述物业位置。以南部商务区为例，地段更看重的是与核心区位的距离、与水街的距离以及楼宇的交通便利程度。如今，南部商务区已投入使用或即将投入使用的写字楼有31栋之多，且至少一半以上用来出租，由此可见其供给的丰富程度。不过南部的招商情况比预想的要好上许多，如今入驻率已达到68%以上，整体商务氛围已经形成，在这种形势下，租金下降的可能性是微乎其微的，那么如何更好地解决这一阶段的招商困难呢？部分楼宇具有地段优势的开发商表示，“对于符合我们大楼要求的企业，在租金不变的情况下，给予一定的物业优惠，当然前提是企业必须是我们想要的。”
 
三、后期展望
受政治、经济大环境影响，今年前三个季度宁波写字楼租赁市场的市场需求，跟去年同期相比减少了18.33%，成交同比减少13.61%，其中200平方米以下客户成交同比减少9.24%，200-500平方米客户同比减少26.79%，500平方米以上客户成交同比增加28.57%，由此可见，今年创业型及成长型企业增速减缓，成熟型及稳健型企业增速加大。
 
(一) 文化产业发展态势良好 办公需求有望增加
宁波智慧城市建设如日中天，近些年，宁波的文化产业也有了质的飞跃，甚至形成了一定的集聚效应。文化类企业在创业前期对写字楼的面积不会很大，一般都在200平方米以下，但此类行业若是发展顺利，发展速度远高于其他行业，因此，后期写字楼以小换大的现象仍会较突出，中小面积有望成为后期市场的香饽饽。
 
(二) 租金变动幅度有限 重点关注新城变化
从2012年前三季度宁波写字楼租赁市场的租金发展形势分析，第四季度的租金基本不会有大的变化。东部新城、南部商务区以及高新区的发展需要重点关注，尤其是东部新城，从其现有的高档可租赁写字楼来看，租金远高于南部商务区，随着可交付写字楼的不断增多，东部新城在下一阶段的招商热衷度将会大幅增加。
 
天津写字楼：
2012年第三季度，天津市甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，全市甲级写字楼总存量仍维持在85.06万平方米。全市甲级写字楼租赁市场整体空置率为21.6%，较上季度环比上涨0.4个百分点。甲级写字楼租赁市场的平均成交租金环比下降0.3%，至每月每平方米139元。

沈阳写字楼：
2012年第三季度，沈阳甲级写字楼租赁市场新近增加4万余平，租赁价格和租赁市场需求稳中有降。