预测2013年京沪写字楼走势
http://www.shenyangoffice.com 2013年01月30日 09:43:43 沈阳写字楼网
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导读：
2013年上海写字楼租金涨势疲软
2012年第四季度上海甲级写字楼的平均租金保持在每平方米每月270元，但浦西和浦东市场的表现截然不同。如今办公楼市场租金很大程度上取决于项目的区位。在浦东，由于办公楼新增供应有限，租金仍保持坚挺，而受制于持续减弱的跨国企业租赁需求，浦西租金开始下降。
内资租户需求支撑浦东租金
2012年第四季度，浦东中央商务区内并没有新的项目竣工交付，该市场的供应继续趋紧，可供租户扩张的面积稀少。目前，国金中心二期的入驻率在80%左右，环球金融中心也已接近满租，入驻率97%，汇亚大厦为92%，有限的供应量给予业主议价权，使其得以继续抬高陆家嘴区域内的租金。2012年四季度，国内租户的需求进一步推动浦东办公楼租赁市场。与大多数外资金融企业选择续租相比，国内的金融及专业服务类公司表现出对办公面积的强劲需求，积极升级搬迁至甲级或超甲级写字楼。例如，常熟农商银行四季度就在陆家嘴的二十一世纪大厦租赁了1000平方米的办公面积。
在浦东的甲级写字楼市场，不仅是原有办公区域的租户进行扩张升级，从去年下半年开始，更有很多新的内资私募基金成立、崛起，这些内资基金全都以高端客户为目标，因此都要租赁与之相匹配的超甲级写字楼。近期市场表现来看，上海陆家嘴的超甲级写字楼有80%的新租户都是这些内资金融机构，而其中的一半都是新成立的公司。受到这些国内租户需求的推动，浦东甲级写字楼市场的租金继续攀升，在四季度环比上涨1.4%至每月每平方米270元。据悉，2012年全年内，浦东市场的租金已经同比上升68%。由于陆家嘴以及浦东非中央商务区短期内新增供应仍有限，他们认为业主们将继续保持乐观态度，并有望进一步提高其租金预期。浦东甲级办公楼租金有望自全球金融危机以来首次超越浦西甲级办公楼租金。
浦西写字楼租金表现走弱
在浦东写字楼市场租金继续上涨的同时，由于跨国公司对租赁办公面积继续持谨慎态度，浦西甲级写字楼租金表现相对走弱。
在2012年四季度，跨国企业在搬迁或扩张等决策上继续保持谨慎态度，且尚未重启扩张办公面积的计划，但也有一些国际零售商表现相对突出。例如，H&M扩租搬迁至1788国际中心，租赁近9000平方米的办公楼面积。而来自于其他行业跨国公司的新增办公楼量四季度继续保持低位。在跨国公司租赁需求放缓以及非中央商务区内涌现大量新增供应这两个因素的共同作用下，浦西中央商务区写字楼的业主心态受到一定影响。2012年四季度，浦西超甲级办公楼租金环比下跌3.1%，带动浦西甲级办公楼整体平均租金环比下跌2.1%，至每平方米每月270元。
伴随着国内经济增幅回稳、商业信心逐渐恢复，预计2013年下半年市场对写字楼的租赁需求将有所增强。但是，在浦西市场，由于跨国公司对市场信心的恢复仍然需要有几个季度的时间来转换成大规模的吸纳量，预计浦西租金短期内将继续下跌。新的一年非中央商务区仍将出现大量的新增供应，且大部分新增办公面积仍将位于浦西。由于一些租户将考虑搬迁至新竣工项目内，可能继续对浦西中央商务区的业主们带来压力。
在其调查的上海80栋甲级写字楼中，约有20%的楼宇出现四季度租金低于三季度租金的现象，这显示出部分租户的谈判立场更加强硬，同时部分业主在免租期和续租条款上也变得更加灵活。尽管市场总体存在挑战性，但依然存在表现较好的区域，这很大程度上是由于该区域内写字楼的优良品质。比如静安的甲级写字楼租金在四季度继续上涨至10.6%元/平方米/天，继续保持上海最贵写字楼区域的称号。
预测2013年一季度上海甲级写字楼租金水平将保持平稳，而新的一年全年的租金涨幅将会在大约7%。这是由于一些高品质写字楼的入市和较快吸纳，更重要的是随着经济逐步回升带动的对写字楼需求的增长。由于春节临近，空置率在下一季度仅会微弱下降。尽管空置率随着年中新项目入市会小幅攀升，但预计在年底不会超过10%的水平。
2013年北京写字楼租金波动基本趋势平稳过渡
2012年北京物业市场呈线两极分化的趋势：甲级写字楼市场租赁需求趋弱，租金增长停滞；就写字楼市场而言，第四季度位于金融街的金益大厦完工，总建筑面积为23000平方米。该项目是2012年唯一的甲级写字楼供应，为有史以来供应量最少的一年。2012年末甲级写字楼的总库存为620万平方米。
市场净吸纳水平环比下降，2012年全年的净吸纳量为26.8万平米，仅为2011年的31%。国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断提高均导致了2012年净吸纳量的下滑。2012年北京甲级写字楼的租金已经连续十二个季度实现增长，全年增幅17%，虽然较2011年的41.4%增幅大幅下降，但仍远高于香港和上海，这两个城市同期分别实现了3.6%和2.2%的租金增幅。2013年一季度，北京市场平均租金再创历史新高，达到每月每平方米343.5元人民币。由于市场总体空置率比较低，2013年不太可能出现大范围的租金下调，不过租金增幅将较前些年有所下降。
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（来源： 作者：7CBD）
2012年第四季度上海甲级写字楼的平均租金保持在每平方米每月270元，但浦西和浦东市场的表现截然不同。如今办公楼市场租金很大程度上取决于项目的区位。在浦东，由于办公楼新增供应有限，租金仍保持坚挺，而受制于持续减弱的跨国企业租赁需求，浦西租金开始下降。
内资租户需求支撑浦东租金
2012年第四季度，浦东中央商务区内并没有新的项目竣工交付，该市场的供应继续趋紧，可供租户扩张的面积稀少。目前，国金中心二期的入驻率在80%左右，环球金融中心也已接近满租，入驻率97%，汇亚大厦为92%，有限的供应量给予业主议价权，使其得以继续抬高陆家嘴区域内的租金。2012年四季度，国内租户的需求进一步推动浦东办公楼租赁市场。与大多数外资金融企业选择续租相比，国内的金融及专业服务类公司表现出对办公面积的强劲需求，积极升级搬迁至甲级或超甲级写字楼。例如，常熟农商银行四季度就在陆家嘴的二十一世纪大厦租赁了1000平方米的办公面积。
在浦东的甲级写字楼市场，不仅是原有办公区域的租户进行扩张升级，从去年下半年开始，更有很多新的内资私募基金成立、崛起，这些内资基金全都以高端客户为目标，因此都要租赁与之相匹配的超甲级写字楼。近期市场表现来看，上海陆家嘴的超甲级写字楼有80%的新租户都是这些内资金融机构，而其中的一半都是新成立的公司。受到这些国内租户需求的推动，浦东甲级写字楼市场的租金继续攀升，在四季度环比上涨1.4%至每月每平方米270元。据悉，2012年全年内，浦东市场的租金已经同比上升68%。由于陆家嘴以及浦东非中央商务区短期内新增供应仍有限，他们认为业主们将继续保持乐观态度，并有望进一步提高其租金预期。浦东甲级办公楼租金有望自全球金融危机以来首次超越浦西甲级办公楼租金。
浦西写字楼租金表现走弱
在浦东写字楼市场租金继续上涨的同时，由于跨国公司对租赁办公面积继续持谨慎态度，浦西甲级写字楼租金表现相对走弱。
在2012年四季度，跨国企业在搬迁或扩张等决策上继续保持谨慎态度，且尚未重启扩张办公面积的计划，但也有一些国际零售商表现相对突出。例如，H&M扩租搬迁至1788国际中心，租赁近9000平方米的办公楼面积。而来自于其他行业跨国公司的新增办公楼量四季度继续保持低位。在跨国公司租赁需求放缓以及非中央商务区内涌现大量新增供应这两个因素的共同作用下，浦西中央商务区写字楼的业主心态受到一定影响。2012年四季度，浦西超甲级办公楼租金环比下跌3.1%，带动浦西甲级办公楼整体平均租金环比下跌2.1%，至每平方米每月270元。
伴随着国内经济增幅回稳、商业信心逐渐恢复，预计2013年下半年市场对写字楼的租赁需求将有所增强。但是，在浦西市场，由于跨国公司对市场信心的恢复仍然需要有几个季度的时间来转换成大规模的吸纳量，预计浦西租金短期内将继续下跌。新的一年非中央商务区仍将出现大量的新增供应，且大部分新增办公面积仍将位于浦西。由于一些租户将考虑搬迁至新竣工项目内，可能继续对浦西中央商务区的业主们带来压力。
在其调查的上海80栋甲级写字楼中，约有20%的楼宇出现四季度租金低于三季度租金的现象，这显示出部分租户的谈判立场更加强硬，同时部分业主在免租期和续租条款上也变得更加灵活。尽管市场总体存在挑战性，但依然存在表现较好的区域，这很大程度上是由于该区域内写字楼的优良品质。比如静安的甲级写字楼租金在四季度继续上涨至10.6%元/平方米/天，继续保持上海最贵写字楼区域的称号。
预测2013年一季度上海甲级写字楼租金水平将保持平稳，而新的一年全年的租金涨幅将会在大约7%。这是由于一些高品质写字楼的入市和较快吸纳，更重要的是随着经济逐步回升带动的对写字楼需求的增长。由于春节临近，空置率在下一季度仅会微弱下降。尽管空置率随着年中新项目入市会小幅攀升，但预计在年底不会超过10%的水平。
2013年北京写字楼租金波动基本趋势平稳过渡
2012年北京物业市场呈线两极分化的趋势：甲级写字楼市场租赁需求趋弱，租金增长停滞；就写字楼市场而言，第四季度位于金融街的金益大厦完工，总建筑面积为23000平方米。该项目是2012年唯一的甲级写字楼供应，为有史以来供应量最少的一年。2012年末甲级写字楼的总库存为620万平方米。
市场净吸纳水平环比下降，2012年全年的净吸纳量为26.8万平米，仅为2011年的31%。国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断提高均导致了2012年净吸纳量的下滑。2012年北京甲级写字楼的租金已经连续十二个季度实现增长，全年增幅17%，虽然较2011年的41.4%增幅大幅下降，但仍远高于香港和上海，这两个城市同期分别实现了3.6%和2.2%的租金增幅。2013年一季度，北京市场平均租金再创历史新高，达到每月每平方米343.5元人民币。由于市场总体空置率比较低，2013年不太可能出现大范围的租金下调，不过租金增幅将较前些年有所下降。
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（来源： 作者：7CBD）
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