世邦魏理仕解读“国五条”细则

   世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟先生表示：“整体来看，大部分已出台的地方细则均具有以下特点：新意欠奉、细则不细、且严厉程度普遍低于市场预期。鉴于许多城市的调控细则灵活度大，新政对市场短期的实际影响目前较难有准确评价。”

2013年房价控制目标

    除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外，其他已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。我们注意到，与此前的房价控制目标相比，此轮更多的地方调控细则采取了“实际增幅”而不是以往的GDP增长。

限购不见扩围

    除北京将限购扩至京籍单身人士外，其余城市的细则并未扩展至更多的人群，或如《通知》所述将限购的地域范围扩至城市全部行政区域。

有待细化的20%个人所得税

   个人出售房产严格征收20%所得税是《通知》中最受市场关注的焦点。但地方细则中除北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等城市明确将严格执行20%所得税外，其余城市尚未就此表态。此外，针对此前该政策可能会误伤合理改善型住房需求的市场评论，目前北京和上海目前明确了“满五年的唯一生活用房”可免征所得税。因此，我们认为20%的个人所得税在包括豁免范围、如何定义所得额等执行层面仍有很多方面尚待厘清；而从另一方面看，目前大部分城市的模糊状态也为地方政府视当地楼市未来变化出台进一步的措施预留了空间。

加大差别化信贷尚未落地

    《通知》中提出的继续严格执行差别化信贷政策被市场解读为二套房贷的利率和首付比例有可能进一步提高。但目前除北京细则中较为明确地提出将根据房价控制目标和政策要求进一步提高二套房贷首付，少数城市表示将适时调整二套房贷首付比例和利率外，更多城市尚未就此做出明确表态。我们认为进一步加大差别化信贷有待央行背书，而具体执行层面则根据各大商业银行信贷额度以及各地房价和成交情况可能存在一定的操控空间。

长效机制来日方长

   各地细则对房产税等房地产调控长效机制没有实质性的描述。 此前公布的《国务院机构改革和职能转变方案》提出要在2014年6月底之前出台不动产登记制度。我们认为全国统一的不动产登记制度和信息平台将是全面推广房产税的前提，因此房产税改革仍是一个较为长期的过程。

    综上所述，已出台的地方细则除北京最严厉、描述最清晰、操作性最强以外，其余城市的细则均较预期宽松、且于关键点和执行层面尚存不少模糊处，意味着地方政府在这新一轮的房地产调控加码过程中依然保有一定的决策权和灵活度，也说明中央政府目前并无意以“一刀切”之势对楼市实施无差别的打压。然而，我们认为较具体政策条款尤为重要的是，自2月中旬“国五条”出台以来中央政府和地方政府一系列的动作传递出十分重要的信号：

（一）2012年二季度后政策面逐步宽松的趋势出现转折，未来一段时期内楼市调控基调从紧；

（二）如果20%个人所得税的细则能够得到有效实施，这将逐步改变 “买房一定升值赚钱”的预期，由此进一步削弱住宅的投资属性，使其回归居住属性的本质，这符合中央政府一直以来的思路；

（三）此次北京细则最为严厉，可归因于2012年以来北京房价涨势汹涌，且作为首都众所瞩目。北京细则也为其他房价上涨过快、或将来出现房价上涨过快的城市提供了政策升级的参照系；

（四）首次提出了建立全国统一的不动产登记制度的时间表，是中国楼市调控由短期行政干预向长效机制转变的重要一步。

    我们认为此轮新政释放出的调控收紧信号，悬在半空的20%个人所得税以及二套房贷进一步收紧等措施，将有效的控制自2012年二季度以来不断抬头的房价上涨预期。预计未来一段时间房价的增速将逐步趋缓，而成交量也将由于交易环节成本上升以及部分买家由于市场预期改变重回观望等原因而有所回落。但考虑到2011年和2012年上半年发展商购地并不活跃，因此短期内新房供应预计将处于较低水平，市场供过于求而导致房价下降的风险不大。同时，若部分城市房价在未来一段时间仍出现持续上涨的态势，则不排除地方政府细则加码的可能性。