三千万平商业挤满沈阳 项目停工、转让成常态

东北城市沈阳也许是中国商业地产兴建热潮的最佳缩影。

在这个常住人口不到1000万的城市，已经被接近3000万平方米的商业地产项目“挤满”，人均商业面积近30平方米。

《第一财经日报》记者在沈阳青年大街上看到，从沈阳轨道交通2号线五里河站步行至工业展览馆站，仅仅两站路，就有11个综合体项目在青年大街两边一字排开，甚是壮观。在这里，夏宫城市广场、茂业中心、沈阳友谊时代广场乃至体量超百万平方米的新世界、佳兆业中心、嘉里中心都在繁忙建设中。

政府对楼宇经济的渴望和开发商对商业地产的狂热一拍即合，使得中国一些二线城市正在以世界上其他任何地区都无法匹敌的规模建造城市综合体。青年大街上，三步一栋写字楼，五步一个购物中心。轰鸣的机械声背后，是几乎每公里配备一个城市综合体的恶劣生存环境。

20个同质项目贴身肉搏的背后

全长30公里的沈阳金廊沿线，超20个规模10万平方米以上的商业地产项目正拔地而起，综合体项目集中的青年大街正是其中的主要部分。这就是当下的沈阳，一个典型的被塞满了商业综合体的二线城市。

根据统计数据，目前沈阳在建以及已落成的综合体共有29个，合计建筑面积达2650万平方米。综合体形态主要由住宅、商住公寓、酒店、写字楼和购物中心组成。其中，多数项目都集中在金廊沿线。

沈阳金廊区域，南起浑南新区南界，北至沈北新区蒲河新城，跨越浑南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6个区及开发区，全长约30公里，面积约75平方公里。该区域定位为沈阳中央都市走廊，以商业地产和公共服务建筑为主。

在金廊沿线，从北向南，依次有沈阳天地、华府天地、恒隆广场、裕景中心、华润中心、嘉里中心、佳兆业项目、茂业中心、世茂五里河、夏宫、新世界等项目相继落地。恒隆集团、世茂集团、嘉里建设、瑞安建业、新世界地产、华润集团、韩国乐天等商业地产巨头均悉数到位。

让人费解的是，金廊沿线已建成及已公布规划的项目中，区域内大部分商业项目业态重叠现象严重，都是定位中高端，且集住宅、星级酒店、写字楼、公寓、购物中心及高档住宅等为一体的城市综合体。个别找不到卖点的项目甚至在项目现场打出了诸如“180万平方米不是一切，但是一切都很亲切”、“不合体，才是综合体”的“雷人”广告语。

RET睿意德董事兼副总经理梁炜骅对记者称，上述开发巨头在进入沈阳之前，都十分清楚政府的规划，亦都预见到金廊沿线未来严重的同质竞争问题。“这些大牌开发商进入沈阳肯定不是盲目的，他们拿地前都做过详细的财务核算，都有很好的成本控制，最终预期到综合体中部分产品有较大的盈利空间，才拿的地。”

在东北三省中，沈阳市政府外出招商引资的频率较高，引进的开发商，很多都会给予税收减免、写字楼租金补贴以及拿地政策上的支持。

瑞安建业相关负责人则向记者坦言，公司进入沈阳的初衷是看中了沈阳在东北无可替代的地理位置、经济地位以及商业发展潜力。与此同时，沈阳天地项目作为皇姑区重点商业项目，确实也得到了政府的大力支持。

更有知情人士指出，早些年，进入沈阳的开发商可能还有特殊待遇，例如一些配套商用物业是可以用来置换低价宅地的。“政府要形象，地产商则要住宅卖出的利润，一拍即合。因此，金廊的项目地价普遍便宜。”

公开资料显示，嘉里建设在2007年时拿下青年大街东侧地块的总价是27.65亿元，折合楼面地价仅约1333元/平方米。如今项目还未开售，但青年大街上在售住宅项目已普遍在10000~17000元/平方米。

沈阳嘉里中心官网数据显示，嘉里中心的住宅部分沈阳雅颂居，占地面积约4万平方米，建筑面积约30万平方米。粗略估算，哪怕不计政府补贴，只要住宅部分销售顺畅，项目基本就能实现收支平衡。

巨量供应下的风险

或许受到诱人政策催化，2007年以来，沈阳商业和住宅用地供需都空前高涨。2007年，沈阳共出让商业、住宅用地共611万平方米，到2012年时，这一数据已再次创下新高，全年成功出让居住、商业用地达到了1800万平方米。

面对天量土地进入市场，一些已经进入沈阳的大牌开发商开始嗅到了危险的气息。

2011年7月，星狮地产将其3年前斥资3.67亿元在青年大街上购入的金廊9-4地块，以出售项目公司的形式，整体卖给了大连友谊集团，作价4.23亿元。公告显示，除税后净收益仅900万元人民币。

在青年大街的最好地段，2007年拿地、2008年底奠基的嘉里中心建设进度依旧缓慢，这个总建筑面积高达180万平方米的商业航母，拖拖拉拉6年，记者在现场看到，目前项目还有不少面积的建筑未出地面。

“像星狮这样想把手里项目整盘或部分脱手的开发商不在少数。而嘉里中心这几年几乎就是放了几个打桩机在里面，优哉游哉地造造停停，不知道什么时候才能造好。”一位知情人士指出，在如今商业地产泡沫翻涌的沈阳城里，新建综合体项目拖延工期、推迟开业已经成为一个普遍现象。

洗牌开场

在这场看不见的硝烟中，资金实力强劲的开发商，无止境地拖延工期；拖不起的开发商，则已经开始倒下。

青年大街上的华丰嘉德广场已经停工一年有余。记者在现场看到，没有了脚手架，偌大体量的钢筋水泥建筑裸露在外，在青年大街上显得格外突兀。悬挂于大楼上的案名“嘉德广场”四个字也早已残破不堪。

该项目销售中心的工作人员告诉记者，项目暂时不卖了，什么时候卖需要等通知。业界有消息称，华丰嘉德广场项目资金链断裂，开发商正寻求项目合作或出售。

在青年大街的最北端，记者看到，华府广场二期在工地围墙上贴出了巨幅广告，宣称商场将在4月26日盛大开业。5月8日，记者到达现场时项目工地围墙还未拆除，看起来正式开张还有待时日。

据知情人士称，华府天地由于地处黄金地段，二期商场招商签约率其实不低，但目前开发商给商户的信心走弱，导致商户的观望情绪浓郁。“应该还是钱的问题，开发商现在希望大量低价出货项目里的住宅项目回笼资金，小户型精装修房折后售价不超过1万元/平方米。在这么好的地段，几乎算低价倾销了。”

事实上，紧邻华府天地二期的一期商场项目经营多年，如今仍有超八成的铺面全部空关。记者看到，华府天地一期仅靠一个能够填补区域空白的电影院以及一些餐饮铺面勉强维持人流。“开发商做了很大的努力，却一直效果甚微。不知道华府天地二期是否会走上一期商场的老路。”

一位大型上市房企高层在谈及沈阳项目时，更是直接用“别提了！”拒绝回答记者的问题。他表示，沈阳项目经营不善，区域消费力也不足以支撑，已经难以起死回生，如今已成为该公司内部一个无法触碰的“雷区”。

市场分析人士指出，洗牌已经来临，未来在沈阳，商业项目停工、转手都将成为常态。

按照沈阳市城乡建设委员会公布的计划，沈阳“金廊工程”的核心部位将有百余栋百米高楼拔地而起。到2013年全运会前，这个数字将接近200栋，总建筑面积近1600万平方米。

目前看来，这个计划或许将大打折扣。

阅读延伸：

       沈阳市人均购物面积近30平方米

　　近两年，众多商业项目如雨后春笋般遍布沈城各处，给人们逛街购物提供了充足的选择。不过选择过多，就等于没有选择。随着购物中心数量的增多，购物中心的空置率开始上升。近日，来自某联行的报告数据显示，沈阳购物中心的空置率高达24.3%，位居全国第一。是何种原因造成购物中心遭遇消费者“封杀”？专家表示，供应量过大，品牌重复，再加上网络购物的冲击，导致沈阳近1/4的购物中心面临空置的尴尬。

　　商业中心供应量2000万㎡　　

      “近两年，沈阳土地市场交易比较活跃，尤其是规划用途为建设商业中心的地块，出让量较大。今年上半年的一场地块推介会，就一下子推出了金廊沿线的12块土地。”沈阳知名房地产开发企业负责人杜先生告诉记者，以金廊为主线的商业地块频繁推向市场，增加了沈阳商业地产的供应量。

　　据不完全统计，沈阳目前包括在建、在售的商业中心，总供应量达到了2000万平方米。杜先生透露，根据目前的情况看，商业中心的供应还将持续，预计在明后年，沈阳还将诞生200万平方米的商业购物中心。

　　沈阳人均购物面积近30m2

　　商业中心不断开门迎客，而逛街购物的客源相对固定。可以说，在沈阳，逛街购物人群的增速远不及商业中心的扩张速度。从目前情况估算，沈阳人均拥有的购物中心面积将近30平方米。“人均购物面积近30平方米，还有很多人不经常逛街，商业中心空置率高就不奇怪了。”杜先生表示，同时沈阳新建的住宅小区，基本上都配建20%~30%的商业项目，这完全可以满足小区居民的日常购物需求。也就是说，除了想单纯逛街购物外，购买日常的一些必备品，人们都不需要到购物中心去采购，这极大地分流了购物中心的客源。

　　购物中心品牌重复度高

　　众多的购物中心内经营同类品牌甚至同款商品，是导致购物中心空置率高的“死穴”之一。“一楼化妆品、珠宝；二楼鞋类；三楼女装；四楼男装；更高的楼层经营儿童用品或是设立打折专区……几乎所有的商场布局都是这个样，而且不同商场经营的品牌也大致相同，甚至款式、大小都完全一样。”经常逛街购物的大学教师于冬告诉记者，不管是在沈阳的哪条商业街上，从头走到尾，看到的东西都差不多，唯一的区别就是不同商场的促销活动不一样。于是，习惯了去固定的商场消费，部分商场干脆被“搁置”在目标购物场所之外。