商铺成百姓首选投资品 如何把脉利益点？
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导读：商铺正成为众多市民首选的“投资品”，买商铺不光看地段看价格，更重要的是，要为你接下来的下家———承租户寻找利益点。本周记者通过走访开店的经营户，通过他们一次又一次的“实地经验”为你投资商铺把脉。 3月11日，当朱潇潇乘车路过袁家岗时，被中新城上城大幅户外招商广告吸引住了。此刻的她，正在寻觅合适的商业物业，开设其第二家精品店。此前，寻找新店址的工作已经断断续续进行了好几个月，朱潇潇也跑过好几家正在招商的大型商业项目，但都未能如愿。
开店喜欢傍主力店
朱潇潇开设的第一家精品店位于杨家坪步行街的斌鑫世纪城，这是一个城市综合体，开业多年，因新世纪百货和家乐福超市而人气旺盛，而朱潇潇开设的这家精品店，就位于大厦临步行街的入口处，面积仅为15平方米。
最初，朱潇潇的小店被安排在大厦的内街，后来由于一楼的新世纪百货旁的烟酒店因竞争太激烈而收缩规模，临时空出一小块，位置虽好，但对于许多商家而言面积太小，恰恰符合她的需求，因此她幸运地获得了这块铺位，而这完全改变了小店的命运。
尽管内街旁的家乐福每天仍旧能够吸引大量的客流，但目前在内街，几乎空荡荡的没有什么人流，许多铺位空置着。这种状况甚至在大厦一楼靠主干道一带，也很明显。
“人群都从临步行街这边出入，而内街基本没什么人流。即使在肯德基餐厅，正午12点都能找到空位。来这里的人消费目的非常单一，要么是冲着家乐福而去，要么就是去旁边的新华书店看书，其他形态的商业很难被带动起来。”某商户如此对记者评价。
“这一年多，内街一带有不少商户都撑不住撤走了。”朱潇潇告诉记者，“如果我当初选择的是内街，估计现在也做不下去了。”
朱潇潇的小店仅用了半年多的时间就收回了投入，这个速度甚至出乎她自己的意料。精致的小礼品可以吸引许多小白领的光顾，毫无疑问，这部分人恰好是新世纪百货消费人流的主力。而临步行街的出口位置绝佳，也使得门店的曝光率极高。在这个成熟的商业环境里，朱潇潇初战告捷。
“关键是精品店针对的客群与项目主力店正好对接上了。”初涉商业的朱潇潇由此萌生了开第二家店的念头。
100米都会冰火两重天
一年内收回成本，是朱潇潇的经济底线。“商场定位不要过于高端。”朱潇潇认为这样比较符合精品店的定位。大渡口步行街曾是她认为最合适的物业，人流集中、定位中档，租金便宜，最好的是沃尔玛超市前平街层的铺面，其次是乡村基楼下的区域，可惜都没有合适面积的铺位。
而在看过中新城上城家乐福旁的几个商铺后，朱潇潇对这里的商业环境比较有信心。“我做过调查，这里的一个美发店，一天的营业额在1.6万元左右；一个鱼丸店，每天的营业额更是超过3万元，在整个项目商业的初期阶段，能做成这样，已经相当不错了，我想进去，但又没有合适的位置，看来还得等。”
而对于大渡口步行街，朱潇潇还是充满期待。“当初觉得这里人气不够，成熟度不高，但现在，临近沃尔玛的门店，现在的租金都在每月100元/平方米以上，高的甚至超过300元。只能怪我当初太没眼光。”
其实，在大渡口步行街范围内，也有不少门店空置，尤其是靠近永辉超市一带，但朱潇潇却不敢进去。“在看过几个开业没多久的餐饮店，我对这条街的前景没有信心。商流对小店经营实在太重要了，即使同一区域，哪怕相差100米，就可能有完全不同的际遇，沃尔玛那边和永辉这边完全是两回事，如果连餐饮店都做得几乎没有人流，我哪里有这个胆子进驻？”
（来源： 作者：优福美晨）
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