“新一线”城市沈阳：房价依旧徘徊

　　对于城市排名的讨论永远不会缺乏热情，尤其是一份新的城市分级榜单发布之时。

　　2013年年末，《第一财经周刊》发布了一份新的中国城市分级名单。在这份分级榜单中，它提出了“新一线”城市的概念，15个城市被纳入其中。许多传统意义上的很多二线城市归为“新一线”，其中就包括居于东北一隅的沈阳，在15个城市中排名第9。
　　“新一线”意味着什么？一种解读就是房价上涨。一时间，沈阳市场上出现了诸如“沈阳跻身新一线城市，不要等到房价大涨再买房”等的声音，借助“新一线”概念的炒作甚嚣尘上。不少网友也在论坛贴吧里表示了沈阳房价上涨的担心。

　　“沈阳的房产市场目前依然以刚需为主，土地市场供应量非常充足。”对于沈阳市场的需求，香港联翔集团董事局主席杜宏鹏说。虽然被评为“新一线”城市，但依然改变不了沈阳楼市的基本面。对于楼市而言，借此上涨的空间有限。

　　奢侈品消费和集聚打造的“新一线”

　　同样是“新一线”城市，沈阳的“新”更多的表现在消费能力上。在这份榜单中，沈阳在最具有潮流感的城市中排名第二，最热爱生活的城市中排名第三，外国领事馆入驻数量城市排名中排名第三，而在500强企业落户数量城市排名中都没有进入前五，落后于成都、重庆、武汉、天津、苏州。

　　作为消费能力最高的三个“新一线”城市之一，曾经的老工业基地沈阳无论是在入驻品牌数量还是它们的密集程度上都排名前列。在奢侈品消费方面，沈阳一直在全国处于领先地位，在2012中国时尚指数排行榜上，沈阳人均年时尚消费支出占个人年收入88.5%，高居全国榜首。仅奢侈品品牌LV就在沈阳开有三个专卖店，4年时间，两个恒隆广场、万象城等高端百货也接连开业，沈阳在高端消费方面是当之无愧的“新一线”。

　　对周边区域的辐射能力也让沈阳受到了充分的关注。“超过两小时，当天出行的行程就不再那么经济，因此两小时交通圈所能覆盖到的资本和信息流动，会为中心城市带来很强活力。”商业地产全程服务公司RET睿意德高级董事王玉珂认为，从这个角度，被抚顺、铁岭、鞍山、辽阳等城市包围共同铸就了沈阳的“新一线”地位。

　　这样的“新一线”会带动房价上涨吗？

　　具有欺骗性的“新一线”

　　专家表示，对于沈阳而言，奢侈品的消费并不能有效的转化成为对于房地产的消费。沈阳的消费能力强体现的是对于周边消费能力的吸引，虽然沈阳的消费者很大程度上都是由周边的区域组成的。在城市的魅力值上，沈阳仅仅表现出一种消费魅力，相较于大连，沈阳的宜居指数上并没有优势，造成一种“愿意来此消费却不愿意来此居住”的局面。而排名更前列的成都、武汉等城市，都表现出了更多的商业魅力和生活魅力，无论从文化上还是历史上沈阳的吸引力都不占据优势，而仅仅依靠800万本地人烘托楼市指望楼市热涨显然是不现实的。

　　奢侈品消费消费难以转化成房地产消费的第二个重要原因还在于东北市场的消费习惯。很多消费者都是“乐于、敢于消费”，甚至是为了面子而消费，而并不是真正具备了日常性的高端奢侈品的消费能力。不买房子改善生活却要花四五万买只卡地亚的手表、LV的提包，这样的非理性消费者在沈阳的消费市场上占有一定的比例。

　　世联房地产沈阳区总经理李岩就表示，沈阳今年奢侈品购买力第一的现象会欺骗很多开发商，认为沈阳人会同样在房地产领域消费。而这就是一种误读，沈阳很多城市财富都浮于表面，实业较少，很多有钱人都是投机获得的财富，大部分人还都是受到了重视奢侈品消费的文化的影响，相较老一线城市北上广深，无论是从消费意识上还是从消费能力上，房地产消费均无法匹及。

　　撼动房地产市场能力有限的“新一线”

　　相较于其他“新一线”城市动辄过万的价格，沈阳的房地产的价格是偏低的，在全运会的重点区域浑南新区，房价也就7000-9000元/平方米，相对于济南全运会后价格翻倍，沈阳房地产市场无疑是稳定的。李岩表示，这就是由沈阳特殊的供求关系所决定的，“沈阳的土地供应量巨大，政府的招商引资的力度也巨大，门槛也低，地多便宜，新区也多，全国的开发商都可以进入。”

　　而房地产市场规模方面，李岩表示，沈阳近三年房地产市场的规模都保持了稳定，每年大概都是1000亿元，增量非常稳定。预计三年后房地产市场份额才会上涨。但是总的来看整个市场供大于需，存量市场要都消化完还是需要7、8年的时间。现在也很少产生大盘，基本都是4、50万的小盘。

　　巨大的供应量和有限的市场规模直接塑造了沈阳房产市场的形态。杜宏鹏就表示“沈阳目前依然是一个刚需为主的市场，六成以上都是刚性需求”。李岩则表示了更深层次的忧虑：“同北京市场不同，北京客户的信心是往上走的，开发商的信心指数很强，大家都是做议价做好产品，把哪做好能再多做500-1000块钱，而沈阳不是，沈阳客户的信心指数很差，没有人会认为这个城市房地产会涨价。开发商也都在做减法，把哪一处再减一些，房子就可以做特价。”此次“新一线”城市的评出，并不会改变沈阳基本的城市供应情况 ，对消费者的信心提升也有限，将难以对沈阳楼市产生较大的撼动。