沈阳：每一平方米的房子 “地皮钱”到底是多少？

　　去年你在沈阳9区买房子了吗？你知道你买的每一平方米房子中，“地皮钱”是多少吗？

　　这个数字是：1673元。

　　根据沈阳市土地交易中心去年历次土地交易数据，本报整理出《2013年沈阳土地市场报告》：2013年，市内9区共有318宗土地成交，土地出让金总额405亿元，连续三年下降。专家分析，土地出让总量较大，土地出让金减少的现象表明沈阳楼盘正在从中心城区向郊区延伸。

　　沈阳住房空置率7%仍在合理范围

数据显示，去年9区（含棋盘山、沈阳经济开发区）土地出让成交405亿元，共出让土地318块，面积达1874万平方米。

　　沈阳市统计局数据显示，9区户籍人口截至去年10月末为523.76万人，平均算来，每个人的土地出让收入为7732元。皇姑区政府工作报告显示，2013年土地出让收入77.97亿元，区本级收益3.21亿元，相当于该区当年公共财政预算收入的近一成。

　　在住宅用地供应方面，全年9区成功出让住宅地块147块，按照各个地块的最大容积率（地上总建筑面积与用地面积比）计算，可建设住宅（含商住两用项目）建筑面积1990万平方米。如全部建成每户100平方米的住宅的话，可以建设近20万套。

　　据机构统计，2012年沈阳商品房销售量为1194.27万平方米，商品住宅销售量为1031.11万平方米。据辽宁省社科院统计，沈阳住房空置率在7%左右，低于国际上公认的空置率合理范围12%。

　　竞争激烈：皇姑多地楼面地价超4000

　　去年沈阳住宅土地出让收入为333亿元，可建设住宅（含商住两用项目）建筑面积1990万平方米，计算下来沈阳9区住宅楼面地价平均达到了1673元/ 平方米。根据机构统计数据，2012年二季度沈阳住宅用地楼面价格为1395元。不过业内普遍认为，房价与地价之间并无直接对应关系。土地从购买到开发销售一般有2~3年时间，在此期间，房价会随市场变化不断调整。

　　因为传统的城五区供地量较少，多数地块已经属于稀缺资源，所以地皮成本居高不下。以5~8月的各区地皮成本看，皇姑楼面地价平均为3300元，沈河区为4142元，铁西区为3830元，而沈北新区、浑南楼面地价则低于千元，沈北新区为950元，浑南为944元。

　　从单体地块来看，皇姑区百花集团地块由于在竞拍时竞争激烈，最后以楼面价6600元/建筑平方米成交，溢价率高达127.59%。其余地块，铁西新华印刷厂地块楼面地价为4750元，位居前列，而皇姑区则出现至少五个地块地皮成本超过4000元的情况。

　　从推地量可以看出，未来沈阳住宅的主要源头集中在郊区。其中浑南住宅地块成交最多，达到56块（含棋盘山），占到总量的三分之一强。

　　其他住宅地块较多的是于洪区，有23块，沈阳经开区为14块，和平为13块。“城五区”皇姑、沈河、和平、大东、铁西（不含经开区）地块总量为41块，不足总数的28%。加气站地皮最贵最高超2万/平方米

住宅用地楼面地价虽高，也比不上加气站。

　　统计发现，沈阳加气站地皮最贵的已经超过2万元，比如北大营街东地块加气站，拿地成本已经达到2.17万元每平方米。其他如胜利加气地块，为1.81万元，望花北街东地块加气站为1.6万元。

　　2013年楼面地价TOP9

　　（单位：元/建筑平方米）

　　皇姑百花集团6600元

　　铁西新华印刷厂4750元

　　皇姑区巴山路南回迁房4350元

　　皇姑区新乐回迁房4350元

　　大东区第一羊毛衫厂4210元

　　皇姑政法干校-1        4207元

　　皇姑政法干校-2        4145元

　　沈河沈河体育场4142元

　　皇姑区疾控中心东4010元

　　沈阳10个区域  2013年住宅供地情况

　　和平13块

　　苏家屯5块

　　铁西5块

　　皇姑11块

　　于洪23块

　　经开14块

　　浑南52块

　　沈河6块

　　大东6块

　　沈北8块

　　（本文依据沈阳土地交易中心发布数据统计，仅供参考，最终数据以官方发布为准。）

　　■专家观点

　　沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥表示，前些年沈阳出让的土地面积偏多，沈阳的人口规模在全国占第八九名，土地出让面积排全国前几位，但由于价格较低，出让金总价并不高。

　　此外，沈阳是房地产后发市场，在世界发达国家，每卖出一套新建商品房，就会成交6套二手房，北京、上海、广州等地的增量房和存量房则是1:1，二手房占据房产市场成交量的半壁江山，而去年沈阳增量房和存量房成交量比值为2.6：1，增量房占比偏大，由于新建商品房需要土地支撑，所以对土地的需求比较多。

　　张祥认为每年1800万平方米的土地供应比较合理。沈阳土地出让金连年下降，与沈阳土地供应有直接关系。几年前，沈阳可供开发的土地较多，以2012年为例，仅金廊沿线就有12宗地块成交，这些地块较贵从而推高了出让金额度，而目前沈阳可供土地价格较低，虽然地块成交量不小，但总金额不高。目前，沈阳二环内可供应土地越来越少，二三环之间成为当前供应土地的主力，未来沈阳土地供应仍会向四周延伸，未来三四环也将会出现更多的住宅小区。

　　沈阳一年需多少地

　　工业厂房

　　需要1000万平方米左右，按1.0的容积率，需用地1000万平方米

　　住宅

　　需1400万平方米。按照2.0~2.8的容积率，需要土地500万~700万平方米

　　商业建筑

　　需要250万平方米，按照容积率5.0计算，需要50万平方米土地

　　结论：沈阳每年土地的总需求合理范围是1550万~1750万平方米

　　■专家预测

　　未来沈阳房价

　　仍会小幅上涨

　　沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥表示，地价和房价是互相传导的，不过，二者的传导需要一个过程，并不是立竿见影的。因为要考虑到开发周期的问题，房价上涨了，地价不见得上涨，地价上涨房价也不见得马上上涨。

　　此外，还要考虑到国家政策、百姓需求等多方面因素，从去年土地成交状况来看，价格在合理范围之内，土地也处于小幅上涨中。

　　目前来看，沈阳的房价整体来说并不高，比大连每平方米还低2000多元，由于沈阳是以刚性需求为主，随着沈阳经济区的建设，未来房价仍有上涨空间，预计房价还会稳中有小幅上扬。

　　案例：浑南买房省下的钱买车上班

　　去年夏天，36岁的林先生在位于苏家屯的沈阳国际展览中心旁买了一套130多平方米的住房，当时每平方米5000多元。林先生在浑南上班，省出来的10万元钱购买了一辆轿车，开车到单位每天半个小时。此外，乘坐浑南有轨电车也方便。

　　像林先生这样到郊区购房的越来越多，除了环境等因素外，还因为郊区的地价相对便宜。

　　■相关新闻

　　沈阳土地出让面积

　　全国居前列

　　出让金未进前十

　　近年来，沈阳土地出让面积在全国一直处于前列，其中2011年土地出让面积更是高达3700万平方米而位居全国第一，二三名分别为天津和大连。最近两年，土地出让面积有所下降，但仍比较高。

　　中国指数研究院刚刚发布的2013年全国土地市场交易报告中，沈阳住宅土地出让面积仍位居全国前几位，并且超越北京、上海等大城市。

　　2010年以后的四年中，沈阳土地出让金分别为437.7亿、648.9亿、558.2亿和405亿（欠三县一市），从2011年开始呈现出逐年减少趋势。

　　不过，从出让金额来看，沈阳并不高，以2011年为例，虽然出让面积全国第一，但出让金额只位居第四。就2013年而言，沈阳的出让金只有405亿元，未能进入全国前十位，而上海则位居第一位，土地出让金高达2262亿元，北京和杭州位居二三位。

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）