2013年度商业地产十大热词

　　在“中国大妈”、“高端大气上档次”、“土豪”等网络词语泛滥的年代里，商业地产圈的2013年在历经一年的蓬勃发展后，将以邢台世纪城购物中心、福州五四北泰禾天街、苏州万科美好广场等项目的开业完美落幕。如今我们揪住2013年的尾巴往回看，这一年可谓乱象丛生：万达、体验式商业、泡沫、鬼城、李嘉诚、地王、差异化、城镇化、电商、城市综合体，哪一个说到了你的心坎上？

　　万达

　　“电商再厉害，但像洗澡、捏脚、掏耳朵这些业务，电商是取代不了的。”继王健林在2012年的中国经济年度人物颁奖盛典上与马云对赌一个亿后，时隔一年，王健林表示：亿元豪赌就此作罢，很快将与马云合作。

　　从进军旅游地产、收购旅行社，合肥万达文旅城签约、开工，投资500亿元建设的全球规模最大影视产业项目——青岛东方影都启动，万达集团董事长王健林成为《福布斯》富豪榜以及胡润富豪榜双料中国首富，广东三地块突然被召回、重新拍卖后加价拿回......到多个万达广场的奠基、开工、招商、开业，可以说，作为中国商业地产龙头老大，万达几乎天天都在“上头条”。

　　此外，截至2013年12月31号，万达全年开业18座万达广场，全国已开业万达广场达82个，持有物业面积居全球第二。2014年还将开业24座万达广场，而目前在建、开业时间待定的万达广场就已有26座，包括长白山万达广场、安阳万达广场、太原龙湖万达广场、阜阳万达广场、黄石万达广场、广东萝岗万达广场等等，这意味着其离“计划到2014年开业110座万达广场”的目标已经不远。

　　泡沫

　　在货币发行宽松政策、政府大量推地、国人喜欢“扎堆凑热闹”等的化学作用下，商业地产泡沫成为在2013年里都快被嚼烂的一个词，但这也是一个不得不警惕的事实。

　　在新出炉的商业地产中国城市40强中，排在前十的上海、北京、沈阳、成都、广州、深圳等城市每年新增的商业地产开发量就都以数百万方计。做餐饮的、做零售的、做化工的、做房产的......行内的行外的，一门脑儿的以为这个行业会赚钱，大量涌入，于是各大城市的商业地产开发总量蹭蹭的往上涨，只是建成的比消费者需要的要多得多，于是一股“泡沫风”迎面而来。

　　不过近来，在泡沫威胁论一面倒的情况下，有部分学者认为，在经历一轮狂飙之后，各级城市已完成首轮洗牌，商业地产即将迎来春天。比如，一度被认为存在商业地产巨大泡沫的沈阳，研究报告显示其经济发展水平与零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟。

　　鬼城

　　随着商业地产的过度开发，高空置率、高同质率、高门槛率已经是商业地产不得不面临的尴尬，但这也形成碎片化的机遇，只有部分项目因为区域化、便民性等被接受，而其他大量的项目建成后就被空置，成为了无人烟的“鬼城”。这其中最出名的“鬼城”莫过于东莞新华南mall，空置率高达99%，但已于2013年重新启动招商，即将涅磐重生。多地政府也在准备资源回收利用，欲盘活多个“烂尾楼”、“鬼城”，如北京东直门国盛、北京长安八号、海珠富力天域中心等在2013年都传出有人接手或即将盘活的消息。

　　此外，我们不能否认，虽然在大量的“鬼城”中，其中一部分的商业地产空置和市场供应过量有着直接关系。但很大一部分还是来自供应以外的原因，否则不会有大量品牌在城市内难以找到合适的店铺扩张。相信随着中国城市规模快速扩容、各地城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张，合用的商业物业会逐步被吸纳消化。

　　体验式商业

　　2013年，电子商务对传统零售业态的蚕食日渐显著，零售实体店品牌同质化现象日趋严重。取而代之，具有集客能力强、缩短新项目培育期、延长消费者滞留时间、对其他业态消费带动显著等特点的体验式商业成为商业地产抵抗泡沫威胁、同质化以及电商冲击的制胜奇招。

　　而且，现在国内很多商业项目，只不过是建筑外形设计不一样，引进的品牌、服务雷同，项目经营缺乏人气。可以说未来商业项目的竞争中，最大限度整合社会资源，给消费者带来独特的体验消费，将成为商业项目的核心竞争力。于是，各大项目纷纷增加美容美发、餐饮、休闲娱乐等体验式业态的比重，以赢得更多的消费群。但体验式业态租金收益相对偏低，品牌调整难是无法回避的客观现实，开发商需结合企业实际情况权衡取舍。

　　李嘉诚

　　最近几个月，从拟出售百佳超市的新闻不胫而走之后，“长和系”抛售中国内地和香港资产的新闻频频曝光：减持长园集团，出售上海陆家嘴东方汇经中心、南京国际金融中心和广州西城都荟广场，计划拆分港灯和屈臣氏上市......而大洋彼岸，“长和系”却在过去三年间对负债累累的欧洲投资了100余亿美元。

　　这一系列动作使得不少人猜测“长河系”在将版图西移，也有部分圈内人猜测李嘉诚已经不看好内地市场，引起了一阵恐慌。但这只是随家族比较优势变化的资产转移。李嘉诚擅于经营政商关系和人脉网络，而接班人李泽钜则长于竞争充分、规则透明的海外市场。后李嘉诚时期，长和系重心迁移正是其精心安排的传承大戏中的一部分。

　　地王

　　2013年，全国“地王”频出：5月16日，中铁建下属房地产公司刷新了广州市番禺区商业地块出让的单价纪录；6月初，低调的K2地产以46亿元拿下“上海地王”；6月27日，万科保利联合摘得面积逾28万方的重庆地王；8月16日，华润置地109亿拍得深圳新地王；9月4日，融创中国以高达7.3万元/平方米的楼面地价再度刷新了全国单价地王纪录；9月5日，香港新鸿基217.71亿刷新上海总价地王......

　　据统计，2013年前11个月，全国范围内40个主要城市土地出让总金额约为14036亿元，超过此前历史最高的2010年的13377亿元。其中纯住宅用地及商住用地的成交金额约为9491亿元。

　　电商

　　得益于支付宝等在线支付和物流的助力，今年以来，电商在零售领域不断分流线下实体商业地产的销售额，对传统商业形成了巨大冲击，首当其冲的就是各大购物中心和百货卖场。

　　为了能存活下来，继加码餐饮等体验业态后，从开始模仿到目前的借力，传统零售开始改变固有思维拥抱电商。2013年“双11”前，银泰百货就与阿里高调宣布开启O2O新模式;即便是曾经和阿里立下“亿元之赌”的万达，也在日前以“玩笑”的方式废除了赌局，并宣布万达影院已入驻支付宝钱包公众服务平台;同样，在继实体零售巨头银泰百货、万达联姻阿里后，华联购物中心也悄然加入O2O阵营。

　　但纯粹的实体零售和电商都不能完全占领市场。双方应该互取优点，比如电商通过O2O挖掘流量、从传统零售企业获得大量的会员资料等。

　　城镇化

　　根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，城镇化进入新一轮的快速发展期，到2013年年底，我国城镇化水平将超过54%，按目前的增长速度，估计到2018年将达到60%。

　　在城镇化加速的中国，很多城市都出现商业配套短缺的情况。相关数据显示：2025年，中国将有2.3-2.5亿的人口进入城镇。这些城镇人口的猛增，居住、衣食住行皆需要配套。这对商业地产开发商来说，是一个很大的机遇。而在未来几年中，城镇化的推进，也将拓展城市的地缘边界，增加潜在的消费者数量。

　　所以在中国，最关心城镇化路径选择的群体莫过于开发商。中国的城镇化道路该怎么走，关乎下一步机会在哪里。

　　差异化

　　电商、同业竞争、银行断粮或成为明年困扰商业地产的“三座大山”，但2013年迫在眉睫急需解决的仍是一线城市商业地产“扎堆”所形成的同质化竞争。

　　对于如何在这困境中突围，大多数商业地产人士表示将通过跨界运营和提升服务质量来提升客户的消费体验；或希望通过餐饮、电影等途径增加客户在购物中心的停留时间，从而转化为其他消费。不过，这一运营模式上的转变仍难避免陷入“同质化”的境地。于是，部分地产大鳄开始探索打造其“差异化竞争力”。

　　相关人士表示，差异化需要每个商业项目都有自身主题，在落脚点有一些基础核心的支柱商家，如永辉超市或者银泰百货等，在可以满足基础生活要求之外，相互之间的定位、客群等都存在差异化。

　　总结而言，差异化说得很容易，但最终实现还是要靠商户组合去实现。同时，项目自身要有自己的经营团队，这样才能够调动更多的商业资源达成自己所期望的差异化定位。

　　城市综合体

　　所谓的城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　2013年，从北京、上海到各省市，全国都在建综合体。1月，贵州省传出消息称未来5年将完成房地产开发投资约9000亿元，基本建成100个城市综合体和100个示范小城镇;7月，云南省政府提出，未来5年内将建100个城市综合体;2013年，万科、龙湖、远洋等知名房产也纷纷加入到了城市综合体的开发建设当中，还有娃哈哈、红星美凯龙等企业不约而同的喊出了建设100座城市综合体的目标。

　　在众多企业都将目标锁定在城市综合体开发的时候，城市综合体市场的竞争也日益激烈，尤其在三四线城市，城市规模、消费能力、人口构成决定了能成为商业中心的项目数量有限，这对于后入市的综合体来说，与品牌商家的谈判难度加大，同时对后期的运营也会有更高要求。