戴德梁行：2014年写字楼供求局面将更紧张

　　2014年1月7日，在戴德梁行2013年第4季度新闻发布会上，第4季度，北京甲级写字楼租金小幅上升，购物中心空置率继续小幅下降；就全年来看，最大的变化还体现在商用物业投资市场上。

　　2014年写字楼供应或陷低潮

　　戴德梁行提供的数据显示，本季度，北京甲级写字楼租金小幅上涨至298.94元/平米·月，环比上升0.67个百分点。全市甲级写字楼吸纳量增加至25万平方米，较去年同期上涨2.93%。

　　据了解，2013年第4季度，位于CBD核心区域的新项目财富金融中心入市，为北京甲级写字楼市场带来了17.7万平方米的可租赁空间。同时，较高的租金水平也将CBD商圈的租金拉升至335.2元/平米·月。而由于新入市的项目体量较大，第4季度全市甲级写字楼空置率环比上升至2.59%。

　　在销售价格上，本季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.67%，至6.3万元/平米。

　　对于后市，戴德梁行华北区研究部主管及助理董事赵岩表示，“2014年将现有项目入市，北京甲级写字楼市场供不应求的局面预期将更为紧张。在此情形下，预计2014年甲级写字楼租金将继续上涨，随着新项目的消耗，空置率也将继续走低。”

　　空置率下降  商业项目重在运营

　　相比之下，商业市场第4季度则迎来了开业潮，且新入市项目表现理想。据了解，第4季度，金隅万科广场、太阳宫爱琴海购物中心、老佛爷百货及华联天鸿购物中心四个项目先后入市，为市场新增42.6万平方米的商业面积；

　　然而，另一方面，大钟寺中坤广场的主力店HQ尚客百货闭店撤出，中关村广场购物中心进行业态调整，过半商铺停业。

　　虽然商铺关门的现象时有出现，但本季度，由于新入市项目表现良好，平均开业率达到80%以上，使得购物中心的总体空置率继续小幅下降至12.81%；在租金方面，各核心商圈总体租金水平仍保持稳定。

　　同时，在发布会上，戴德梁行华北及华中区商业地产部主管甄仕奇也提出了自己于商业项目管理的看法，他认为经营商业地产的关键还在于运营。“事实上，一个商业项目的运营管理，甚至先于定位和招商。开发商从拿地伊始，就要考虑清楚商业是‘自持’还是‘销售’这个核心的运营问题。”甄仕奇如是说。

　　戴德梁行商业服务部认为：在商业地产的开发过程中，如何“退出”决定从何“开始”。而退出是指如何将一个开发出来的地产产品，真正融入商业市场；开发商应考虑如何从一个开发建设者蜕变成资产运营管理者。而这其中的一个关键就是物业的持有形式的选择：销售还是自持。

　　在甄仕奇看来，只有在开发商下定决心自持商业，转型资产运营管理者的情况下，才有可能打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的项目。

　　商用物业投资市场呈新特征

　　纵观北京全年商业物业市场，其最大的变化恐还体现在对其的投资上。戴德梁行的研报显示，在北京商用物业投资市场上，境内投资者总额呈稳中有升的势头，而境外投资者的投资额更是呈现出了报复性的增势势头，同比呈现翻倍趋势。

　　从投资类型来看，写字楼依然是投资者们最青睐的物业类型；与此同时，经营期长、投资回报率较低的酒店项目也占了部分今年投资市场的份额；而随着电商行业的不断壮大，物流产业园项目也开始成为投资者的“新宠”，可以说这是今年商用物业投资市场的变化之一。

　　另一个变化还表现在投资资金来源上。今年以来，国内险资极为活跃，其资金投资方向主要为一线城市的稳定性收租物业或自用型物业。而受到险资走出国门投资的政策支持，未来，保险资金的投资渠道将更加多元化。

　　另一方面，人民币基金的表现也不输前者，其中，表现最为活跃的非高和资本莫属。戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管刘兵表示：“从目前的情况来看，人民币基金投资商用物业的目的仍以盈利为主，后期运作模式也表现不一。有的是整栋收购后，拆分散卖；而有的则选择在收购后运营，之后再将其出售。”