商业地产量价翘尾收官 高库存未来面临去化压力

　　尽管2013年年底突击楼市的系列政策让住宅市场的高速运转得以暂缓，但写字楼市场却在住宅市场的冷清收官中异军突起。12月单月就以39万平方米的成交面积实现翘尾收官，创造了2010年以来的单月成交最高峰。供应也以56万平方米的体量刷新了2010年以来的市场纪录。

　　事实上，自2013年下半年开始，写字楼市场就已经开始了稳步上升的节奏。据21世纪不动产市场研究部数据，下半年市场成交量一直保持在单月20万平方米以上的水平运行，月均成交量达27万平方米，比上半年涨幅高达66%，与去年同期相比，也增长近53%。

　　而市场成交火热的预期也造成开发商推盘力度的加大。数据显示，下半年月均供应34万平方米，比上半年增长63%，同比去年这一数值翻了一番。

　　分析2013年商业项目市场火热原因，21世纪不动产市场研究部分析师罗寅申指出，“受住宅市场趋旺影响，投资者看好不受限购影响的商业地产，因而入市意愿加强。此外，尽管面临产业结构调整、经济增速放缓，但老牌的商务区和新兴的自贸区还是为市场需求提供了强大的支撑力量。”

　　值得注意的是，自贸区的成立对于2013年商业地产项目的贡献确实不容小觑。

　　据21世纪不动产方面统计，从供应量来看，2013年浦东新区以12%的供应量位列区域前三，成交达16.4万平方米，相较去年涨幅达到62%。而其中与自贸区紧密相关的外高桥板块供应和成交面积分别为1.9万平方米和1.2万平方米，分别为去年的14.4倍和5.6倍。

　　世邦魏理仕方面亦表示，自贸区获批后，写字楼是各类物业市场中反应最强烈的。短期内，企业就抢注自贸区，带来写字楼租金和价格的上涨；而长期，自贸区因制度改革利好，区内写字楼在数量和质量都将都或将面临需求增长和升级的倒逼。

　　而除了自贸区政策的福利，罗寅申还提出轨交对于板块的影响，“年底12号线的开通，外高桥板块交通状况得到明显改善，这也很好地提升了该板块的物业价值。”

　　12月写字楼成交量出现翘尾的同时，成交均价亦以29363元/平方米，环比26.10%的涨幅实现翘尾收官。与年初相比，累计涨幅高达59%。

　　分析年底楼市淡季成交不淡的原因，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，原因主要有二，一方面开发商出于抢占市场的考虑，纷纷在年前投放大项目；另一方面积极推盘也是刺激交易的一个有效推力，开发商希望通过推盘来迅速吸收投资资金。

　　“日后写字楼市场的激烈程度势必会上升，由高供应引起的高库存能否被市场消化将是开发商未来面临的一个重要难题。”

　　罗寅申亦指出，“今后几年，世博、滨江、虹桥、前滩板块商办物业将陆续入市，上海写字楼市场将会出现一个较长周期的大规模供应。但实体经济增长预期式微，供求关系似乎不太容易达成理想状态，去化压力进一步加大。”