沈阳商业地产投资总额超上海 商业用地供需均面临低潮

　　去年，沈阳商业地产迎来一个丰收年，多家大型百货商场和购物中心开业，其中大部分属于建筑面积超过10万平方米的超大项目。今年沈阳将继续延续这一趋势，但方向将从购物转向高端写字楼。

　　商业用地供应下降四成

　　商业地产的集中开业，来源于此前数年间商业地块的集中供应，尤其是金廊沿线，在市政府及各区政府大力招商的带动下，众多国内外一线商业地产开发商扎堆拿地，国际顶级品牌也不断入驻。去年商业地块的供应明显萎缩，并且在可预见的将来，将很难再现商业大项目集中供地的盛况。去年沈阳经营性土地出让中，商业面积约705.8万平方米，降幅达40.23%，比住宅用地降幅大得多。

　　去年10月13日，央视对沈阳“商业地产项目已经远远超出了当地居民的消费能力”的现象，进行了报道。但报道过后，也有一些业内人士以“泡沫之下是否有啤酒”来进行讨论，认为用简单的数字来判断复杂的商业地产环境，过于冒失。

　　沈阳消费能力仍可挖掘

　　去年12月19日，中国最大的商业地产服务机构睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布《商业地产中国城市40强》研究报告，将沈阳列为第三位，仅位于上海、北京之后。

　　睿意德虽然将沈阳列为1.5线城市，而非一线城市，但对沈阳投资热度骤升，仍非常关注，尤其是最近两年内，沈阳商业地产的投资总额已经超过上海，仅次于北京。按照睿意德的调查，沈阳名列商业地产开发商最青睐城市排名第5位，零售商最青睐城市排第6位。

　　与人均收入水平和人们印象中的消费能力不同的是，东北城市，尤其是沈阳，更受奢侈品牌的青睐。在最受奢侈品牌青睐城市排名中，沈阳位列第3位，哈尔滨位于第9位，大连位于第10位。在潮流品牌和快时尚品牌青睐城市中，沈阳也分别排在第7位和第5位。

　　睿意德通过以上各种指标得出结论，沈阳、成都、天津和武汉，虽然一度被认为商业地产存在巨大泡沫，但从数据分析发现，“这些城市的经济发展水平和零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟。”

　　居高不下的综合体开发量、供应量和空置率，对于沈阳来说，并非无药可解的致命疾病。睿意德认为，中国城市化是城市的大扩容，人口增加、多中心发展、消费需求增长，将消化更多的商业面积。产业升级和外来人口增加，也给商业地产提供更多的潜力机会。

　　商业用地需求面临低潮

　　从地块出让情况来看，沈阳已经脱离了单纯的发展商品住宅阶段，以商业综合体商业为中心的社区升级，以大型社区为核心的微型卫星城，均开始成为潮流，商业地产在房地产行业中的比重也越来越大。但经过近几年的飞速扩张以及大型地块的日渐缺乏，商业用地需求也开始面临低潮。“2013年出让的商业地块数量很少，而且面积也不大，能达到两三万平方米一块就算很大了。”张思湘做数量很少，而且面积也不大，能达到两三万平方米一块就算很大了。”张思湘做过统计，去年出让的商业用地中，最大的一块，是位于长白岛的4万多平方米的标地，将被用于建设黑龙江远大购物中心。“新房市场都不景气，何况容积率更高的商业地块？买完建好了，如果销售，受高价影响市场空间有限；如果自持，还涉及到进一步物业管理方面的投资。”

　　城市土地出让有严格的规划条件，包括土地性质、用途不能更改，商业配比有指标限制等，且地块建设不可影响到正常的城市经济建设规划。因此，在竞标前的规划书中，往往商业配比等指标就已经提前确定，以符合政府规划为前提，无法更改。

　　金廊仍是开发核心区域

　　“目前沈阳的大型商业地产，应该还是会围绕金廊来做，且目前沿线仍有在建的楼宇。”一位熟悉城市规划的人士透露，金廊向南向北仍有延伸空间，所以沈阳2014年至2015年，预计不太可能出现其他区域某商业综合体形成足够闭合商业圈的可能，商业格局也不会发生太大变化。

　　睿意德沈阳分公司总经理梁炜骅则表示，沈阳作为东三省中心城市，近年来商业发展迅速，众多国内外知名开发商纷纷进驻沈阳开发商业项目。同时，越来越多的国际品牌选择沈阳作为其品牌进驻北方的第一站，既蕴藏潜力，也潜伏着危机。