二线城市“小跑”冲进存量房时代

　　如果说北上广深等一线城市已大踏步迈进存量房时代且已越走越远的话，那么如今不少二线城市也已一路小跑紧随而来。

　　据对二线城市的不完全统计，南京2013年二手住房交易套数和存量住房交易套数比已达到1的水平，说明基本进入以存量房交易为主的阶段。杭州、天津等城市二者的比值也已接近1，而成都、武汉、苏州等城市二手房与新建商品房交易量之比亦呈现出波动中上升的趋势。

　　以国外成熟的房地产市场为鉴，这似乎是中国房地产业发展的一条必由之路。由此而来的影响则是多重的，“现在一二线城市土地资源相对稀缺，随着新房供应减少、存量房比例增加，房地产开发商的企业战略肯定会有所调整，中长期发展方向应该是二三线及至四线城市。”RET睿意德高级董事王玉珂在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　而变化的不只是房企的战略布局，“在存量房为主的市场情况下，最有发展机会的可能不再是开发企业，而是像链家这样的二手房中介机构、代理服务公司以及提供金融服务的公司，它们更能获得新的机遇。”中国房地产学会副会长陈国强向中国房地产报记者表示。

　　全国扩围是趋势

　　其实，近几年来，以存量房为主导的市场形态已在全国范围内蔓延，其中的先导者自然是北上广深这四个一线城市。

　　自2010年开始，北京二手房成交量就已全面超越新房。根据伟业我爱我家提供的数据，2010年北京二手房成交量为19.65万套，新房为11.15万套，以业界“如果存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，就表明住房市场开始步入存量房时代”的衡量标准，彼时北京就以1.76的高比值明确迈进了存量房时代。同一年，深圳甚至达到了3的水平。即使近两年新建商品住宅供应在不断增加，但存量房始终占据着市场成交的主导地位。

　　很快，这一趋势也蔓延到部分二线城市。2013年，南京二手房和新房的成交量均为10万套左右，这一数量的持平标志着南京也紧随一线城市的步伐迈进了存量房时代。而杭州也以4万套与4.3万套的二手房、新房成交量将比值逼近了1。

　　在业界人士看来，三四线城市进入存量房时代也不过是迟早的事。“在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹在谈到这一问题时表示。

　　倒逼房企调战略

　　一二线城市相继进入存量房时代，对于房企来说，似乎并不是一件让人高兴的事。

　　“房企需要有一定的应对策略。”陈国强指出，进入存量房时代的一线城市以及部分二线城市，住宅增量空间越来越有限，尤其中心城区的增量屈指可数，核心区域的土地出让，成本都很高，增量不可避免地呈现郊区化趋势。“这是房企不得不面对的一个事实，所以在区域布局上要有一个调整。一线城市新项目的开发门槛太高，发展空间和可选的机会少了，房企就得把资源配置到其他城市去。”在陈国强看来，与其在北京的一些远郊区县投资开发，不如选择进入一些二线城市。

　　王玉珂对此表示认可，但其同时认为，进入二三线城市这一不得不做的转变还只是长远的发展方向，“短期内还不需要有太多的担心”。

　　甲之砒霜，乙之蜜糖。在住宅开发企业为存量房时代的到来感到些许忐忑的同时，却有不少其他行业人士为此欢欣鼓舞。“存量房交易、房产衍生金融服务，以及这些业务的电商化运作将成为未来10至20年中国房地产行业发展的新趋势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出。而链家地产分析师张旭亦向中国房地产报记者表示，因为未来的发展趋势是以二手房交易为主，所以整个中介行业的前景十分乐观。

　　商业地产步伐滞后

　　与住宅市场大步迈进存量房时代不同的是，商业地产稍显滞后。

　　北京、上海等一线城市由于土地资源紧张，商业地产的新增土地供应尤其是核心区域的土地供应尤为有限。有数据显示，在北京，三环内的写字楼土地供应比例从2010年的29%降到2012年的15%，五环外的写字楼土地供应比例则从2010年的40%上涨到2012年的68%。从区域来看，核心区域的写字楼市场或已进入存量房为主的阶段，发展基本以存量改造为主。

　　2013年11月，高和资本完成了对位于北京东三环丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。此次收购，创下了2013年北京最大现房并购案的纪录。据了解，完成收购后，高和资本将参照此前上海静安高和大厦的方式，对丹阳大厦展开整体改造提升。

　　在王玉珂看来，虽然核心区域已是存量房的天下，但非核心区域还是有着不少的开发机会。“目前我国的商业地产还属于低水平开发，无论是产品品质还是开发模式，都有很大的上升空间，整体而言写字楼市场10年之内应该还不会以存量为主。”而近年，一些热点二线城市已超越一线城市成为商业写字楼规模增长速度最快的部分。二线城市写字楼供应比例在逐步扩大。仲量联行数据显示，未来10年内，包括南京、杭州在内的中国新兴城市50强（最重要的50个二线及部分三线城市）将新建3000万平方米的甲级写字楼。有分析认为，这一快速增长亦将推动二线城市写字楼市场在不远的将来进入存量房时代。