首都经济圈楼市重构 商业地产供应量偏大

    从过去的经验来看，每一项重大的规划都意味着利益格局的重新塑造。新的经济圈一定会带来新的机会。担忧也同时存在。不久前，仲量联行发布报告称，截至2020年，北京、天津地区将有1500万平方米的新建商业面积规划开发。过剩风险一触即发。

需求难以自然而来

    在天津滨海新区空旷的盐碱地上，不到十年的时间里，就生长出一片壮观的水泥森林。这片“水泥森林”被命名为于家堡金融中心。其功能定位是全球主要金融中心。现有土地面积1.01平方公里，和北京金融街规模相差无几，2020年它的面积计划将扩张至3.86平方公里。由于需求难以满足供应，会导致一些开发商采取缓建的措施来应对市场。但如果按照规划，2020年建成于家堡金融中心足有北京金融街面积的2.5倍。

    在天津滨海新区，不只有于家堡这么一个金融中心。21世纪经济报道记者曾多次赴滨海西区进行实地调查，泰达MSD（现代服务产业区）和响螺湾商务区都距离于家堡不远。2007年前后曾有一些开发商以极低的代价获得了土地，但现状和当时描述前景产生的反差，让一些开发感到失落。

    马渡观察到，天津和河北都尝试效仿北京市的成功经验，这种局面使得天津和河北的一些城市努力建造大量写字楼和足以与北京的CBD和金融街相媲美的商务区。但北京也在计划扩大其CBD和金融街，并且在大兴、通州、丽泽、东坝和望京兴建新的商务中心。另外，河北省的一些小型城市也在规划新的中心商务区。“直辖市和省份之间的竞争导致了市场的过度供给。”马渡说。

    仲量联行进一步分析说，从理论上讲，竞争促进发展，但是如此竞争会加剧不平衡的增长。首都的经济规模和政治地位使得天津和河北难以保留人才并改善经济增长的质量。本质上说，占据着资源优势的北京继续吸引最重要的资源。尽管笼罩在北京光环下黯然失色的天津已开拓出自己的一片细分市场，河北省则继续处于落后地位。

    不平衡的经济布局促使河北省试图追赶毗邻的京津，达到两市的经济水平。然而，在这场竞赛中，三个区域重叠的发展战略将使各自都受到损害。例如，天津试图成为“中国北方金融中心”，但北京的金融街已经占据金融功能并在逐步扩张中。河北省试图建立的“曹妃甸”区域，其大型深水港湾、生态城和工业园区的建设定位，与天津的滨海新区定位相似。因采取相似的发展战略，各个地方政府在需求尚未落地的情况下正创造过剩的产能和空间。这种“如果建设项目，需求自然而然会来”的发展模式仅适用于供不应求的情况，但当前中国经济增速放缓的背景下很难再出现这种情形。

    仲量联行报告指出，由于地方财政收入大部分来源于土地出售及相关税收，加上政府间缺乏协调，造成各个地方政府常常过度依赖通过商业用地的出让获得税收，同时希望建造大型商务中心来确保未来税收。政府忽视供需动态平衡和开发商资产负债表的长远健康发展，导致商业土地的不合理分配。