万科创新商业地产证券化路径 实现小股操盘

    在商业地产领域，万科选择了一种结盟外部资本、国际化的运作方式。而在商业物业资产化的探索上，万科再一次引领了行业。

商业物业资本化战略

    万科方面表示，与凯雷签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，并成立资产平台公司，两者分别持股20%和80%，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，同时，双方共同设立运营管理公司，未来以资产证券化为目标退出。

    通过合作协议不难发现，万科在与凯雷的合作中处置其商业地产的方式并非简单的出售。

    负责商用地产业务的万科集团高级副总裁毛大庆指出，在与凯雷的各合作项目中，万科的商业品牌要保留和发扬，在运营管理公司中，万科也要有绝对的经营管理权。

这符合万科今年以来不断强调的“小股操盘”战略思路。同样，万狮置业出售完成后，尽管买方将持有90%的股权，但万科仍将负责后续的开发及运营。

    与大部分住宅物业不同的是，商业物业可选择长期持有，开发商收获持续稳定的租金收入，但另一方面，存在资金大量沉淀，回报周期偏长的特征，国内几乎所有开发商都面临商业地产开发资金不足的问题。

    万科与凯雷合作的另一个现实背景是，国内商业地产已出现过剩苗头，竞争加剧。

德勤与中国连锁经营协会发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》预测，中国每年购物中心将以300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达到4000家。

    而在宏观经济增速放缓的大背景下，消费力或难以支撑如此快速的商业物业增长。

基于此，万科的一系列举动得到了机构的认可。国泰君安研报分析，万科通过“小股操盘”模式，有望彻底解决商业物业发展在长期资金匹配上的瓶颈，万科手中丰富的商业物业资源进一步盘活。

    海通证券认为，万科和国际私募巨头凯雷的合作，旨在实现未来将其商业物业以资产证券化形式退出，并进一步帮助公司实现轻资产化发展，减少潜在风险。

    申银万国研究员韩思怡同样指出，万科轻资产、重运营的商业地产思路显现，并且，其资产证券化走在了行业前列。