DTZ戴德梁行：写字楼租赁考验企业的深谋远虑

    戴德梁行近期发布的二季度暨上半年广州市场回顾显示：尽管宏观经济面临下行压力，企业扩张步伐放缓，但受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革，广州企业注册门槛和相关手续大大简化，新企业数量激增。截至今年一季度，广州市新注册内资企业数量同比大增43%，新注册私营企业更是同比增加70%。相应地，写字楼租赁需求持续发展。

    上半年整体写字楼市场租赁成交面积较去年同期增加12.4%；而成交板块则呈现出向非核心商务区分流的趋势。
　　与此同时，写字楼市场供应水涨船高、竞争激烈。根据阳光家缘最新数据统计，今年上半年，广州“出售型”写字楼供应量为历年同比之最，达到129万平方米。戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜女士指出，在甲级写字楼租赁市场，尽管上半年没有新增供应，但市场存量仍然可观，仅珠江新城就有约19万平方米的存量有待消化。此外，计划于年底及明年交付的物业也在预招租环节积极进取、各显神通。
　　面对写字楼供应商频频伸出的“促销、优惠”橄榄枝，企业主们难免心动或茫然。毕竟，不同业务类型、不同发展阶段的企业，对办公空间的需求千差万别。单凭“地段、价格、物业质素、管理服务”的简单组合做决定，随时会面临企业发展的空间制肘。
　　实际上，国内多数企业并未设立专门的“地产部”，很多还是由内部的行政部门人员或企业的当地负责人去处理公司的写字楼租赁或购买事宜，让不少企业在办公空间的问题上头疼过。比如，A公司由于优惠的综合条款考虑与某预招租的写字楼在未具备出租条件下签署了“租赁意向书”甚至“租赁合同”，当中约定该写字楼将于一定时间交付。由于一幢大楼往往需通过取得数个证照如：规划验收、消防验收、房产证等等方可交付租户进行装修或使用，但有些企业并没有察觉到每一个证照文件的必要性，甚至提前要求提前进场进行装修以減省装修期或免租期的消耗。然而由于该写字楼未能取得所需证照迟迟未能办理“租赁登记备案”，这样使该企业无法地合法进驻办公。A公司考虑到已投入装修及家私的成本，此时再想转租其它写字楼，耗进去的时间和装修成本都将被浪费，最重要的还是影响到企业的正常运作。更可怕的还是原址的办公场所已被另一家企业承租，连短期续租的可能性都不存在。由于证照发出的时间是不可控的，若言A公司在前期签约时并没有注意及约定相应补偿或赔偿条款，那么将是一个严重后果。对一家企业的日常运作和生意将带来巨大的影响。
　　可以说，表面简单的写字楼租赁或续约，背后可能存在各种隐形成本、甚至陷井。戴德梁行华中区写字楼部门主管梁学森先生指出，企业在写字楼选择初期有好几方面需要考虑注意：
　　1.企业本身特点，比如：处于创业期的中小企业、还是成熟的集团总部？
　　2.头三年租金的可持续性：未来若干年的写字楼市况走势如何？
　　3.如果未来需要空间拓展，对于所在物业是否享有租赁优先权？
　　4.如果物业无法如期交付，相关赔偿条款是否有制约效力？
　　5.物业的空调系统：是否能满足加班需要、以及额外空调收费如何？
　　综上所述，无论创立初期的中小企，还是茁壮发展的大公司，在写字楼租赁或购买初期都需要多方面综合考虑，寻求最佳平衡点。