新注册企业放量大增 租赁写字楼考验租户“智商”

    英国《经济学家》曾创造一个名词“巨无霸价格体系”，以一个标准化生产的麦当劳巨无霸为标本，比较世界各地的巨无霸汉堡价格，由此透视各地的物价水平以及经济发展水平。就商业地产而言，可以量化的或许就是一张办公桌所占的区域。记者近日查询写字楼分租服务供应商——雷格斯在全球各地的报价并对此进行分析，同样一张办公桌，放在北上广深的最顶尖写字楼里，需要花费月租从1988~5180元不等；放在纽约、伦敦、东京和香港的CBD写字楼里，所花费的月租在5835~8148元不等。香港在亚洲区写字楼租金力拔头筹，地标建筑——中环国金中心一期的一人位租金高达7917元，与纽约最贵写字楼——麦迪逊大道590号二期相差几十元，比全球最贵的分租写字楼——伦敦骑士桥1号的租金也只低100多元。上海写字楼服务和租金在内地各大城市中占据首位，上海环贸广场的一人位月租金达5180元，比日本最贵的东京六本木之丘写字楼租金只低700元。
    “虚拟写字楼租金”：欧美人力成本高
    写字楼分租服务涵盖提供商务地址到月租写字楼（2~5人小间办公室）的多种服务，对企业来说花费最小的要属只是租用一个虚拟的商务地址或者商务地址+应答服务。从全球标准化的商务地址服务来看，费用最高的要属美国纽约市，每月花608元即可注册一个“高大上”CBD的商务地址，纽约、伦敦和东京在这项服务上价差不大，相差在十几元而已；中国地区最贵的为香港，月租一个商务地址需要花费386元，北上广深这四个内地一线城市以及成都都采用划一的均价，288元。
    涉及一定人力投入的商务地址+应答服务，比单纯的商务地址功能（储存信件）要贵得多，欧美日等地比北上广深要贵两倍以上。北上广深四城该项服务划一收费为588元，属于二线城市的成都则只需488元，人力成本差别可见一斑。
    分租写字楼：伦敦全球最贵
    对于人数不多且工时灵活的公司来说，可以选用每月租用若干天的办公室。对于倾向签长约的日本来说，这种灵活式租赁写字楼的服务在全球收费最贵，每月使用5天办公室需要收费2664元，比纽约的2021元还要贵30%。
    对比香港和内地写字楼市场，每月租用5天共享的办公室的办公席位，香港要花1014元，上海以980元次之，北京收费880元，广州和深圳则是780元，成都此项收费为580元。从这项收费可以看出，上海的写字楼价格与香港非常接近，北京比上海的写字楼租金略低，广州和深圳则又比京沪要低，二线城市的程度则与一线城市拉开一定距离。
    最能看出全球各地写字楼地段价格的要数一人位办公室的价格。在写字楼租赁市场来说，CBD写字楼通常是半层起租，以一个1000平方米的半层写字楼来算，广州超甲级写字楼租金动辄需要二三十万元。写字楼分租服务则迎合了这种需求，它们把一层或半层写字楼租赁下来，再对此进行重新分隔成2~5位的小写字楼单位，比较这些一人位的写字楼单位价格，可以看出各地商业地产价值的区别。
    在雷格斯的全球写字楼报价中，伦敦骑士桥1号成为分租办公室的最贵单位，一人位月租价格需要8148元，美国纽约麦迪逊大道590号二期和香港中环国金中心一期紧随其后，接近8000元水平。东京六本木之丘是个都会重建项目，该写字楼在东京租金最贵，一人位月租金在5835元/m2，上海最贵的环贸广场比日本东京六本木之丘要低700元/m2。北京和深圳最贵的分租写字楼都在“3字头”，广州的粤海天河城大厦以1988元排在北上广深的最后一名，成都最贵的分租写字楼比广州还要低300元/月。
    新注册企业放量大增 租赁写字楼考验租户“智商”
    目前尽管宏观经济面临下行压力，企业扩张步伐放缓，但受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革，广州企业注册门槛和相关手续大大简化，新企业数量激增。据戴德梁行统计显示，截至今年一季度，广州市新注册内资企业数量同比大增43%，新注册私营企业更是同比增加70%，写字楼租赁需求持续发展。上半年整体写字楼市场租赁成交面积较去年同期增加12.4%；而成交板块则呈现出向非核心商务区分流的趋势。
    据“阳光家缘”数据统计，今年上半年，广州“出售型”写字楼供应量为历年同比之最，达到129万平方米。戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜指出，在甲级写字楼租赁市场，尽管上半年没有新增供应，但市场存量仍然可观，仅珠江新城就有约19万平方米的存量有待消化。此外，计划于今年年底及明年交付的物业也在预招租环节积极进取、各显神通。
    面对写字楼供应商频频伸出促销、优惠“橄榄枝”，企业主们难免心动或茫然。毕竟，不同业务类型、不同发展阶段的企业，对办公空间的需求千差万别。单凭“地段、价格、物业素质、管理服务”的简单组合做决定，随时会面临企业发展空间掣肘。

    戴德梁行华中区写字楼部门主管梁学森指出，企业在写字楼选择初期有好几方面需要考虑注意： 企业本身特点，比如处于创业期的中小企业、还是成熟的集团总部？头三年租金的可持续性：未来若干年的写字楼市况走势如何？如果未来需要空间拓展，对于所在物业是否享有租赁优先权？如果物业无法如期交付，相关赔偿条款是否有制约效力？物业的空调系统：是否能满足加班需要以及额外空调收费如何？综上所述，无论创立初期的中小企业，还是茁壮发展的大公司，在写字楼租赁或购买初期都需要多方面综合考虑，方能寻求到最佳的平衡点，并减少不可控的风险。