写字楼投资：隐性竞争力影响未来租金

    因住宅投资受限而获益的写字楼市场，已经持续火热了一年多。尽管大量数据显示，未来5年成都写字楼供应量巨大，市场能否消化前景堪忧，但开发商的销售节奏并未因此有太大改变。仲量联行近日指出，市场成交显示，写字楼的购买需求远大于租赁需求，分拆业权物业的市场需求量大，但是长期竞争力却相对较弱。

    仲量联行、世邦魏理仕均指出，开发商自己持有绝大部分、出售少部分的写字楼，或是大量终端客户大面积购买的分拆业权写字楼，将比普通销售的写字楼在租赁市场更有竞争力，投资者的回报更能得到保障。

开发商自持写字楼

租金水平更高
    仲量联行商业部总监张裕鹏认为，开发商自持的写字楼在租赁市场竞争力更强，租金水平更高。中环广场和时代广场是最好的例子，“3年前入市时，中环广场的租金比时代广场略低，租户组合上也没有太大优势。然而这几年，中环广场加强后期管理，租金水平已经与时代广场持平，租户组合优势也更为明显，优质大租户数量增加。”世邦魏理仕高级分析师金灵持相同的观点：“开发商可以控制租金，而散卖后小业主会出现价格竞争。”

    重视租户质素、组合和后期物业管理水平，也是开发商自持写字楼竞争力更强的重要保障。零散分拆销售模式下，业主对大楼维护难以达成共识，同时对租户的品质不加监管，时间一长将面临高品质租户的流失。

被忽略的隐性竞争力

影响未来租金

    仲量联行的调查报告显示，购买和租赁中，写字楼现有用户对产品品质的关注点集中在电梯等待时间短、空调舒适、智能化设施良好、停车位多、得房率高等层面上，所以市场上在售的写字楼也多以能看得到的高端配置来吸引买家。然而，这些耀眼的高端配置是否能真正决定写字楼在租赁市场上的竞争力呢？

    张裕鹏说：“现在的客户需求和5年、10年后的客户需求是不同的，开发商自己持有的写字楼，会为了长期物业升级做足准备，投入更多到客户看不到的地方，比如承重、电力设施，这不是未来花几百万可以改造的。客户现在不提要求，不代表未来不需要。”金灵也认为，开发商对自己持有的写字楼会更注重品质，无论是规划设计修建还是未来的物业管理，因为他们需要长期经营，物业品质需要得到最终用户的认可才能达到租金更高。但散卖之后，开发商很难去关注未来的出租效益。

    这也是为什么，自持和散卖的写字楼正在出现租金竞争力分水岭。仲量联行称，近三年成都高品质写字楼年均租赁面积约6.2万平方米，而年均销售面积可达22.8万平方米，两者相差近4倍，市场对物业的购买需求远大于租赁需求，写字楼在租赁市场上的竞争将不可避免地到来。

购买写字楼

先分析买家和租户

    由于成都目前写字楼的回报水平还处于7%~8%，远高于住宅和零售商铺(租金回报一般在3%~5%)，也高于一线城市5%~6%的平均水平，因此吸引了越来越多本地和外来购买群体。下手写字楼时，考虑到这是一种“越老越不值钱”的投资品种，更需要掌握购买窍门。

    金灵建议，除了地段、开发商品牌、配置、后期物业管理等常规条件外，选择开发商自己持有绝大部分、另有少量出售的写字楼会更有保障，开发商会加强对整个项目品质的管理，对招商[简介最新动态]营销推广也有较强的带动作用。

    但这种物业毕竟不多，张裕鹏在接受成都商报记者采访时介绍，仔细观察在售写字楼的租户组合也是一种方法。“如果小业主都是投资客并非自用，买的面积较小，如100、200平方米，可能会出现竞价、抢客户的情况，不会仔细选择租户。但是如果大部分购买者都是终端用户，就可以保持整栋大楼的租金，国航世纪中心、汇日央扩就是很好的例子。”