未来写字楼市场将以个性化需求主导

    刚刚过去的8月，长沙的写字楼市场精彩不断。8月28日，华远国际中心举行产品发布会；8月29日，“绿地湖南智慧城镇战略发布会暨签约仪式”举行。
　　 据统计，2014年长沙将有10个写字楼项目入市。供应量或达到80万平方米。
　　众多项目如此密集的扎堆入市，业内惊呼：“长沙写字楼市场的竞争将进入白热化状态。”
　　近年来长沙的商业地产项目的飞速发展，在未来几年，长沙超过150米的摩天大楼达到50座之多。这些高楼，多数将以高端写字楼及酒店面世，长沙的高端写字楼市场已经进入了一个高速发展的时代。
　　良好的地段是写字楼成功的关键
　　其实，从上个世纪90年代开始，长沙就出现了写字楼，其中以平和堂商贸大厦和银华大厦为这一时期写字楼代表。
　　而长沙的甲级写字楼在2008-2014年的6年间经历过从无到有、从沉寂到喷发。目前，长沙写字楼主要集中在五大板块：市中心板块、市府板块、省府板块、武广板块和滨江新城。
　　由于受传统发展模式的局限，所以长沙大部分写字楼密集分布在五一广场和芙蓉广场沿线。
　　华远地产董事长任志强近日在长沙参加某论坛时指出，“写字楼项目首先要选择就是地段，一个好地段就是等于项目成功了一半。”他认为，稀缺的地理位置和资源是不可改变的，无法复制。此外，“当地产业结构是否合理，决定了写字楼的发展”。
　　SOHO中国董事长潘石屹也认为“在长沙这样的城市有一两个CBD是可以理解的，规模要大，建筑面积尽量不要超过4平方公里。”潘石屹表示，“CBD最大的特点是功能不要单一，越多元化越有活力。”
　　绿地集团执行副总裁、总建筑师胡京博士表示，良好的地段是优质写字楼的“必备要素”。
　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，对于写字楼而言，最重要的是地段与交通，“交通越便捷，就意味着项目未来的增值空间越大。”
　　业内：未来写字楼市场以个性化需求主导
　　根据DTZ戴德梁行的数据，2014年长沙将有10个写字楼项目入市。供应量或达到80万平方米。其中引人瞩目的项目有北辰时代广场、德思勤城市广场、旭辉国际广场等。根据另一项统计数据，未来五年长沙的写字楼可能要增加128万平方米。
　　而今年上半年，长沙写字楼的空置率达到37.6%。
　　有观点认为，长沙高端写字楼市场已经饱和。
　　华远地产董事长任志强认为：“目前长沙写字楼的数量不足以支撑长沙第三产业未来发展的需求 。”
　　DTZ戴德梁行长沙分公司副总经理文学指出，“随着近几年专业型优质写字楼增加，也将带动长沙写字楼整体水平提升。企业追求品质更好的写字楼、扩大办公的面积、以及外来新入长沙企业的办公需求依然很强盛，市场持续的需求将不断消化市场供应。”
　　他认为，从供求关系来看，“由于近几年市场供应比较集中，短期内将会推高写字楼空置率，但长期来看，市场供需将达到动态平衡”。

　　中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授则认为：“由于目前写字楼市场供大于求，市场发展超前于区域消费水平和经济发展水平，导致市场空置率高，租金水平偏低。”
　　傅沂教授接着指出，未来长沙写字楼市场“必然是个性化需求主导的，企业只有积极探索独有的商业模式，才能在竞争中立于不败之地”。