大虹桥板块利好推动发展 写字楼市场前景可期

    2014年至今，上海写字楼市场看点不断，高端写字楼市场更是频频上演拉锯战，开发商竞争压力逐渐升级。其中，集区域潜力、交通优势、政策利好于一体的大虹桥区域，丰富的人流、物流、资金流、信息流造就了该地区写字楼市场良好的发展环境，上季度大宗交易的紧密节奏，显示出区域内高端写字楼市场背后旺盛的需求。
三季度商办市场需求旺盛 大宗交易频现
    根据戴德梁行华东区研究部数据显示，大虹桥商圈目前甲级写字楼空置率在8%左右，比去年年底下降了近5个百分点，低于上海全市平均水平（8.82%）。2014第三季度吸纳量超过20,000平方，相当于去年同期的4倍左右。与此同时，该商圈未来3年将有超过80万方新增供应，为上海各商圈之首。
    随着9月下旬平安信托耗资14.39亿元收购虹桥协信5栋独栋写字楼以及同月上实城开通过其全资附属公司AWI以总代价约5.793亿美元收购上海世贸商城99%股权两次大宗交易的发生，大虹桥板块下半年写字楼市场表现突出。戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁表示，相比上半年大宗物业投资市场的萎缩状态，下半年开始区域内大宗交易转好。此次城开收购虹桥商务核心区的世贸商城，反映出国内成熟发展商的一个转型趋势，即增加持有型物业比重，靠有效的经营和管理来实现物业的长期增值。同时，从近期平安信托耗资14.39亿元收购虹桥核心区的虹桥协信5栋独栋写字楼可以看出，成交单价相对散售价格存在更多优势，符合市场规律。作为此前高负债扩张，且赴港上市受阻的协信，此次虽以微利出手，但回笼资金的速度也在显现。
板块利好推动发展 写字楼市场前景可期
    戴德梁行华东区写字楼部数据显示，大虹桥枢纽板块目前甲级写字楼租金报价普遍在5.0-6.5元/平方米/天之间，其中瑞安开发的虹桥天地项目位居区域内租金最高水平，最高报价达7元/平方米/天。同时，三季度虹桥CBD板块甲级写字楼租金保持平稳态势，报价普遍在6.5-8.0元/平方米/天之间。代表新项目金虹桥租赁速度较快，出租情况良好，随着招商进入尾期，目前报价小幅上涨至9-10元/平方米/天。
    戴德梁行董事、华东区写字楼部主管沈洁表示，虹桥枢纽板块以及虹桥CBD核心板块作为上海国际贸易综合服务平台，写字楼市场的发展始终受到政府的强烈支持及市场高度关注。首先，虹桥枢纽板块的国家会展中心已经正式开门迎客，未来对整个区域的拉动效应将是一大利好。其次，片区已经整体由工程阶段向招商阶段跨进，对于发展商而言，已经进入“竞争白热化”阶段，如何做好差异化的产品和服务来吸引品牌租户是关键。最后就销售市场而言，近期基金、险资的活跃表明大宗投资客户对该区域的看好，未来发展潜力值得期待。另外，虹桥CBD板块延续过去供不应求的状态，目前处在一个供应真空期。随着虹桥上海城三期、SOHO、中瀛以及一些旧楼改造或升级项目（如虹桥宾馆改造、世贸商城被收购后预期的升级改造）的入市，未来供应将逐渐放大。
区域建设全面提速 大虹桥生长势如破竹
    戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie表示，前身为上海农村地区的虹桥板块在1986年获得国家级的开发区分类后，便归为虹桥机场与市中心之间的地区。随后，在1980年代末期至1990年代初期，虹桥的商业地产迎来了繁荣时期，随着上海其他地区在1990年代末期以及2000年代的崛起与繁荣，租户越来越多被陆家嘴及其他几个浦西中心地区所吸引，虹桥商业地产的光环开始消退。
    近年区域发展浪潮的带动下，虹桥的发展再次转好。一方面，包括高铁、地铁，高速公路在内的新虹桥城市交通枢纽的发展以及机场的大幅扩建都促进了虹桥的商业地产发展；另一方面，交通的利好促进该地区人流量激增，许多开发商在此新建高档办公场所、各类商铺、展览区及住宅区。Shaun Brodie表示，造成目前这一现象的原因主要有四点，其一，政府强有力的支持；其二，高质量的办公场所与商铺；其三，相较于上海其他地区商业地产较低的租金；其四，该地区人才和具有消费力的人群的增长。

    戴德梁行高级董事、中国区企业顾问服务部主管魏超英指出，虹桥核心区域成交活跃，其中新楼金虹桥近期主要成交客户为金融或电子金融板块，包含今天贷及平安健康险等。大虹桥枢纽区域第三季度主要签约企业租户包括壳牌租赁虹桥天地约6,500平方米。此外，知名外资银行及知名外资商务中心运营商也都确认入驻虹桥天地的意愿并表示对于该区域的信心，关注该板块最为活跃的租户多来自于高端制造业及总部企业。
    虹桥商务区作为服务全国的高端商务区，从规划建设到发展成熟，始终需要一个比较长期的过程。随着区域内商务生活配套的书
    逐渐完善，大虹桥枢纽效应将日益明显，其建设和发展也将面临更多激烈竞争与挑战。

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