3季度西安甲级写字楼租赁需求平稳

甲级写字楼需求平稳，市场成交价保持稳定

　　2014年第3季度，西安甲级写字楼市场无新增项目，总存量保持在596,638平方米。本季度全市甲级写字楼租赁需求平稳，截至9月底总吸纳量达到25,958平方米。
　　从行业分类来看，本季度的西安甲级写字楼市场上物流业、金融、保险及高科技企业租赁成交活跃，成交面积基本以半层或整层为主。企业扩张需求成为本季度西安甲级写字楼市场租赁的首要原动力。
　　受非甲级写字楼供应大量入市的影响，本季度西安甲级写字楼需求放缓，全市整体空置率上升至14.90%，比上季度增加0.34个百分点。分区域而言，由于高新区甲级写字楼的高租金水平已经超越部分租户的承受极限，导致部分租户搬离现有办公地址，从而市场整体空置率环比上升0.99%，至11.44%。由于近期新入市项目的租赁成交活跃，城南区甲级写字楼平均空置率环比下降2.1%，但依然是全市的相对高位，为33.69%。
　　虽然空置率有所上升，西安市甲级写字楼成交租金环比仍上涨1.2%，达到每月每平方米102.09元（16.6美元）。城北区由于可租赁面积有限，加之该区域企业大幅增加所带来的众多甲级写字楼租赁需求，使得本季度城北区甲级写字楼租金继续上涨3.3%至每月每平方米95.00元（15.45美元）。由于楼栋的高层区成交较多，本季度城南区平均租金环比增长2.1%，至每月每平方米114.96元（18.69美元）；城中及高新区的成交租金与上季度相比变化不大，分别为每月每平方米 140.00 元（22.76 美元）和 98.99 元（16.1美元）。
　　预计2014年第四季度，西安甲级写字楼市场将继续保持稳定，成交租金变化幅度在1.0%左右。由于没有新增供应的加入，下季度西安整体市场的平均空置率料将会进一步下降。

奢侈品及快时尚寻求扩张，各商业项目业态调整频繁

　　2014年上半年，全市社会消费品零售总额共计1,342.35亿元（218.27亿美元），同比增长12.9%，增速环比提高0.2个百分点。
　　本季度，钟楼商圈表现活跃，业态调整成为区内多家购物中心的主题。包括纪梵希、欧米茄、积家、华伦天奴、阿玛尼等在内的奢华品牌进驻世纪金花时代广场店，为高端时尚消费者提供了更多的选择空间。同時，位于其对面的王府井百货也引入I.T、Kenzo等潮流品牌，力图吸引更多年轻消费者的目光。另外，C&A、横店影城及星巴克已与中贸广场签约。GAP、H&M等快时尚品牌也于本季在世纪金花美伊店开业，租赁面积分别为1,000平方米及2,700平方米。
　　本季度，全市核心商圈并无新增供应入市，优质购物中心的首层平均租金环比增长7.7%，同比增长19.1%，达到每月每平方米280元（45.53美元）。优质购物中心租金上涨的主要原因是其商业氛围更受商户的认可，商铺空位竞争激烈，因此业主提高了租赁价格。
　　商铺散售市场方面，今年前八月，西安市商铺成交面积67.3万平方米，同比下降24.3%。在目前商业存量供过于求的态势下，越来越多的开发商推出售后返租的方式以求打消投资者疑虑并促进销售。
　　由于部分项目推迟开业时间，预计下季度钟楼商圈及经开商圈将各有一个项目投入营运，新增供应27万平方米。其中钟楼商圈的新入市项目由于属于地铁上盖物业，预计将会快速被市场吸纳。大量新项目的入市也将带动空置率的上升，并将挤压市场租金的上涨空间。

住宅成交量同比下滑，政策利好影响仍有待观察

　　2014年6月至9月，西安市全市住宅批准上市面积为507.23万平方米，相比去年同期大幅增长41.29%。分区域来看，城东区及城南区成为批准上市面积最多的两个区，占全市总批售的50.58%。
　　虽然市场观望情绪浓厚，但“金九”及限购政策取消这两大因素，令9月份的成交有所回升。综合第3季度整季，西安市一手住宅成交面积为404.4万平方米，同比下跌3.96%，但9月份单月成交达到135.47万平方米。城南区成交面积达120.15万平方米，成为全市成交量最高的区域。值得注意的是，各区域住宅成交中，品牌房企的成交量大于一般开发商，购房者认可度也较高。

　　由于第3季度大部分時間住宅市场仍受着成交低迷的影响，6月至9月西安市新建住宅平均成交均价较去年同期下跌12.95%，达到每平方米6,539元（1,063美元）。其中，城南区售价跌幅最大，下跌22.58%达到每平方米7,322元（1,191美元），高新区也下跌19.81%至每平方米6,660元（1,083美元）。城南区及高新区住宅售价下跌，除去市场整体表现不佳的因素以外，新推楼盘位置均远离城市中心也是造成成交价格下滑的原因。
　　虽然限购政策的取消和“金九银十”的到来会在一定程度上推动西安住宅市场成交量的上升，但观望情绪及信贷政策仍将继续影响购房者的购买意愿。我们预计下一季度西安住宅市场将会出现量升价跌的局面。