写字楼投资必备要素

    投资写字楼，已经是全国的一个新热点。许多专业投资者和有投资意识及经济实力的市民，都加入了投资写字楼尤其是高档写字楼的行列。那么，为了规避投资风险，获得更大的投资回报，写字楼的广大投资者必须要掌握哪些基本的要素？

    首先，是地段一定要好，最好是市中心的黄金区域。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，因此，与住宅不同的是，投资的写字楼最好处于核心商务区周边，毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，即通常所说的CBD(中央商务区)。CBD写字楼的价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。而且，CBD区域的增值前景也是最高的。记住，一个城市只有一个市中心，城市区域的拓展，只会使中心区域更加增值。

    第二、算投资回报率。一个写字楼投资的关键点，具体到数据上就是投资回报率。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率的简单公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价

    从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。现在一般写字楼达到8%的投资回报率已经是很高的了，发达地区一般为5%。而那些号称15%甚至20%的物业，是以每年总租金除以首付款来算的，自然水分多多。

    第三、必须选择纯写字楼。这一点被大多数的投资者忽略了，然而这点却恰恰决定这投资的成败。商住楼的兴起一方面是总价低、门槛低，另一方面是商住两用。然而恰恰是两用的特点决定了商住楼的前景并不美妙，办公和居住成为不可调和的矛盾体。在北京、上海等商住楼发展较早的地方，已经大量出现了住户搬离的情况，结果商住楼哀嚎一片，纯写字楼的需求日益高涨，入驻率节节攀升，租金水平也节节上升，投资者赚得盆满钵满。昆明商住楼由于起步较晚，还没有出现这种情况，不过这种情况不可避免。

    第四、看入驻率。入驻率决定着一个写字楼的租金水平，是投资受益的保证。入驻率60%是合格，70%就值得投资，80%是黄金物业，90%是极品，至于100%，简直是可遇不可求。