2014年京写字楼市场租赁需求有反弹

北京写字楼市场：租赁需求有所反弹

    相较疲软的2013年，2014年租赁需求有所反弹，市场净吸纳量同比上涨近90%至约159,500平方米。

    年内主要需求驱动力为内资企业，特别是来自金融、IT 以及服务行业。内资企业相较管理控制严格和租赁预算紧缩的跨国企业，租赁标准更为灵活，审批流程较为精简。
    截至2014年底，北京甲级写字楼租金达人民币309.4元每月每平方米，同比下降0.5%，主要原因是业主提供优惠措施和租金折扣以期保留优质租户。CBD 区域录得最大的租金降幅，同比下降2.1%，在一定程度上被新入市项目低于市场平均水平的租金所拉低。相反，金融街子市场在可供租赁面积有限以及金融企业租赁需求增长的作用下，租金同比增长2.1%。尽管北京市场租金自2013年第一季度录得人民币327.9元每月每平米的最高点之后，已历经连续七个季度的调整，但仍为全国最高。

    展望未来，分布于四个子市场的六个甲级写字楼项目将于2015年入市，为市场带来建筑面积合计约395,000平方米的写字楼面积。新项目包括位于金融街子市场的锦什坊街叁拾伍号、位于望京区域的保利国际广场T1以及位于中关村子市场的融科资讯中心B座。这些新项目的入市将会缓解其所在区域可供出租写字楼面积供应紧张的局面，但因需时间被市场吸纳，短期内将推升空置率。有鉴于新增项目质优租贵，北京写字楼租金增长有望在2015年回升。

北京工业（物流）市场：电子商务推动物流仓储需求持续高涨

    2014年，物流仓储面积需求保持强劲，净吸纳量约为196,150平方米，和新增供应大致相当。需求仍主要来自快速增长的电子商务，以及来自第三方物流的租户，尤以致力于递送服务、医药和汽车等行业为主。

    2014年内，三个物流项目完工入市，为市场带来约199,450平方米的新增供应，主要分布于北京空港物流园和北京通州物流园子市场。因此，截至2014年年末，市场总存量同比增长14.8%至约150万平方米。

    2015年合计约183,000平方米的新增供应有望于入市，并导致空置率短期出现波动。然而，来自医药，汽车制造，第三方物流以及电子商务的需求将持续旺盛，新增供应有望被快速吸纳。租赁需求将继续超过供应，空置率预计维持在低位，平均租金也相应保持增长趋势。因此那些对价格更为敏感的租户将会继续迁至北京周边的物流园。