写字楼市场竞争加剧 零售市场新增供应走低

    2015年1月21日，沈阳 - 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2014年四季度沈阳商业地产市场回顾》。报告指出，截止2014年第四季度，沈阳写字楼市场整体体量超过147万平方米。受大量新增供应面市、供需比例失衡的影响，2014年，写字楼市场整体空置率出现较大幅度增长，截止四季度，录得整体空置率为22.9%。在优质零售物业市场方面，截止2014年第四季度，年新增供应仅为19万平方米，市场总体量达到约511万平方米，结束了此前连续三年年新增供应超过70万平方米的快速增长。

董事总经理武泳敬

一． 优质写字楼市场

    2014年沈阳写字楼市场共有5栋写字楼项目分别在金融商贸开发区、太原街、五里河等区域面市，为市场带来26.5万平方米的新增供应，截止2014年第四季度，沈阳写字楼市场整体体量超过147万平方米。

    沈阳市前三季度GDP增速为6.4%，与去年同比下降1.6%。尽管经济走势低迷，但沈阳写字楼市场需求量并没有受到经济影响，与去年同比有近10%的增长，但受大量新增供应面市，供需比例失衡的影响，市场整体空置率出现较大幅度增长，截止2014年第四季度，市场整体空置率为22.9%。从新增需求来看，金融保险类企业占较大比例，其中以小额贷款、投资管理、金融证券为主。除此以外，某国际会计事务所入驻沈阳市场，同时也成为2014年为数不多的在沈阳新设立办公室的外资企业之一。

    随着新项目的面市，写字楼市场的竞争程度在新增需求有限的情况下逐渐加剧，而受新上市项目较优惠的租金叫价影响，部分租赁情况不理想的项目先后下调租金以争取租户。截止2014年第四季度，同样本条件下市场平均租金叫价环比下降1.1%至每月每平方米89.3元，与去年同比则下降约4.0%。

    2015年，预计沈阳写字楼市场体量将进一步上升，而新上市项目将集中分布在五里河、金融商贸开发区等核心商务区，如果经济走势持续低迷，供需比例失衡将进一步加剧，尽管部分已经开始预租的项目招租情况良好，但受项目整体体量偏大的影响，随着新项目的面市，市场整体空置率将进一步上升，而租金受竞争加剧的影响则将继续承压，难有涨幅。

研究部助理经理扬帆

二． 优质零售物业市场

    2014年，沈阳零售市场结束了此前连续三年年新增供应超过70万平方米的快速增长，截止2014年第四季度，沈阳零售市场全年新增供应仅为19万平方米，市场总体量达到约511万平方米。

    在市场竞争激烈程度逐渐增强且线上消费持续活跃的情况下，随着零售市场需求进一步萎缩，截止2014年第四季度，受部分项目经营不善导致闭店或品牌大面积撤出的影响，全年净吸纳量约为24万平方米，同比去年下降接近50%。尽管如此，部分项目通过持续的租户调整及品牌重组，开业率、客流以及营业额均有较大幅度提升。与此同时，部分空置率较高项目为了尽快提升开业率，开始引入运动体验、专业服务、培训教育等类型租户，较大的需求面积在零售类租户需求偏低的现状下在快速地提升项目的开业率的同时，也有效地提升了项目的客流。

    受经济走势及政府反腐政策的影响，2014年奢侈品消费需求出现大幅度下降，各大奢侈品牌的销售额均有明显下降，其中位于久丽百货及卓展购物中心的LV及Dior分别于第二季度及第四季度闭店，沈阳奢侈品市场规模开始出现萎缩的迹象，而随着奢侈品牌对其在中国市场策略的不断调整，这种情况可能会继续下去。尽管市场整体疲软，但部分运营经验丰富的项目在经营状况持续良好的情况下，对于租金的涨幅依然持有信心，截止2014年第四季度，沈阳购物中心业首层租金叫价剔除增减项目影响环比上涨0.4%至每天每平方米16.6元。

    2015年，沈阳零售物业新增供应对比历史将有所降低，尽管部分关闭的项目将会重新开业，市场整体开业率将有所回升，但激烈的市场竞争将会持续，零售物业运营商将面临更多压力。

关于世邦魏理仕
    世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2013年的营业额计算)。公司拥有员工约44,000名（不含联营公司），通过全球350多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。欢迎浏览公司网址www.cbre.com。

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