三四线城市商业地产隐忧

三四线城市中，商业地产的开发主体多为地方性中小型开发商或民间资本。对于资金回流的周期普通要求高。因而商业地产的运营模式以散售为主，卖完就走，或售后返租。但是，运营权的分散容易导致商业布局的混乱，给物业的统一管理带来一些障碍，这点对于优质商业项目来说始终是硬伤。虽然三四线城市的商机诱人，但考虑到消费观念、生活习惯、城市文化等各方面因素，真正的经营效果尚且是个未知数。另外，三四线城市的商业环境规范化程度较低，发展潜力只是看上去很美。

首先，运营招商难度大。传统商业中心的垄断地位较难打破，消费者对新品牌的认知和接受程度尚待市场考验，导致主力店招商难度较大。另外，一些国际品牌对三四线城市的消费能力和消费结构判断不够精准，很难进驻三四线城市，或要求免租期限长，致使招商成本水涨船高。

商业地产项目的运营管理是一个长期的过程，但受三四线城市的环境及各种软硬件条件约束，一些有理念有实力的运营管理者难以长期驻留，从而导致一些商业地产项目往往虎头蛇尾，火爆开盘，但后期运营乏力。项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。对于三四线城市的商业地产项目投资，隐性成本颇高，存在一定的潜在风险。