市郊产业园 写字楼的另外一道风景

    比如智慧新城,聚集了写字楼、住宅区、商业等各种业态,能满足园区内人员的所有需求。从交通来看,核心商务区的写字楼往往已经集结了多种便利的交通方式,而由于产业园所处的位置相对较偏,较单一的交通方式对产业园区的写字楼可能会带来一定的考验。而从运营成本上来看,产业园又占有优势。目前产业园普遍管理费仅5—10元/平方米,而核心商务区写字楼的管理费则高达25-40元/平方米。除了上述的明显区别之外,核心商务区写字楼与市郊产业园区其实有着比较明显的客户群区别。进驻核心商务区的以大型企业、跨国企业为主,而进驻产业园区的则以创新企业、科技企业等为主。

产业园区的优势还有,一般为扶持新兴的产业园区,政府都对园区有政策和税收的优惠,如番禺的清华科技园创新基地,区政府作为园区三方股东之一,有10元/平米的租金补贴、50%地税返还等多项优惠。而产业园区的劣势则是客户群体相对来说还是较窄,且有一定的区域局限性。因此郊区的产业园区如果只是单纯在办公楼,对买家的吸引力还不够,并需同时具有展示、招商、孵化器等多种功能才能满足企业的需求。

C 产业园区投资以自用为主

    有业内人士指出,投资产业园区写字楼目前并不是主流,投资者则还是以一些自用的买家为主。由于一般的产业园区的面积都比较大,一些还未开发成熟的园区,发展商陆续会有新的产品推出,因此单一投资目的的买家可能要守相当长的一段时间,在发展商无一手的新货推出后,才会找到二期的买家或者租户接手。除非投资者购买的产品是园区内独一无二的,否则比较难与发展商推出的一手单位竞争。

    不过一些到了开发后期,已经接近开发成熟的产业园区,买家再出手投资就显得比较有保证。广州早期的一些产业园区,如天河工业园、广州科学城等,随着城市的发展,当年的市郊地带,如今也已经成为了市区的一部分,在七八年前其出售的价格只需要8000元/平方米左右,目前部分单位可以租到100元/平方米,投资回报率还是相当可观的。

    租金方面,目前市郊的产业园一般都维持在几百元每平方米的水平,不过市区一些知名度高的园区,比如位于天河羊城创意园,红专厂等,有的租金甚至已经超过了200元/平方米,租金堪比广州的甲级写字楼。