地段对于写字楼的价值衡量非常重要
http://www.shenyangoffice.com 2014年09月24日 10:49:00 沈阳写字楼网
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导读：地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。
1、选好地段是关键
地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，例如海河两岸、鞍山西道科贸街和华苑产业园区等区域；如果投资目的以租赁为主，建议投资者应选择已成熟商圈为主，例如南京路、小白楼和友谊路等区域。
天津海景实业有限公司营销策划部经理高振松介绍说，对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。比如位于南京路的国际大厦和津汇广场，周边南京路虽时有拥堵，但该区域毫无疑问属于传统的城市中心区，再考虑到新开通的地铁1号线，这个区域内的写字楼被公认为目前天津市价值最高的写字楼。这也不难考虑为什么天津绝大多数的写字楼均处于这个范围附近。
但对于投资来讲，关注的是不同时点的价格差异：某一时点的价值即使再高，也不一定能在未来带来收益，投资考虑的是“低价买进，高价卖出”，追求升值潜力最大。例如天津湾A区写字楼中环OFFICE。天津湾比邻城市中环线，被新围堤道、大沽南路地铁一号线和台儿庄路(海河)等多条城市干道所包围，交通非常发达，同时该项目距离滨海新区仅半小时车程，并距建设中的津滨轻轨东兴路站不足500米。作为一个超百万平米的城市大盘，天津湾包括购物中心、写字楼、高档公寓、主题嘉年华、星级酒店、城市公园和高尚公寓等多种物业，构成一个完整的产业链条，是未来的城市新极，具备强大的经济板块效应。
中环office是天津湾A区首期发售的项目，目前销售刚刚启动，因此中环office的价格不算很高，起价不到7500元/m2。对比天津湾板块对区域经济和价值的促进作用，我们不难发现其中蕴藏的巨大价值，在南方的专业型地产投资人士有一个非常到位的说法叫“头啖汤”，讲究尝得是第一口鲜。而天津写字楼的租金价格近几年持续走高，特别是档次较高，设施先进的高品质写字楼更保持了供不应求的出租率，这也从另一方面验证了高端企业进“津”赶考所引发的旺盛需求。
李新雄总监也表达了相同的看法，他说到，写字楼天生“嫌贫爱富”，区域是否发达或者具有发展潜力，公司是否来租，这些考虑对写字楼未来价值都非常重要。 另外，交通必须方便，这对于写字楼尤其不可缺少。
2、算清投资回报率
投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
写字楼租赁的税费政策大致如下：营业税按当年经营收入的5.565%，房产税按12%，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20%缴纳，综合税率大概占经营收入的25%—34%。具体的各项税率标准根据不同区域不同物业有所区别。国家有关个人所得税的缴纳规定，写字楼的租客基本上都是公司组织，租赁手续比较正规，需要发票做帐，以上的税收难以规避。因此，扣除税收加上租赁成本(物业管理费等)，再考虑不可避免的空置情况，实际的净租金收益只是理想状况下收益的2/3左右。投资回报率方面，若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。
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（来源： 作者：）
地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，例如海河两岸、鞍山西道科贸街和华苑产业园区等区域；如果投资目的以租赁为主，建议投资者应选择已成熟商圈为主，例如南京路、小白楼和友谊路等区域。
天津海景实业有限公司营销策划部经理高振松介绍说，对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。比如位于南京路的国际大厦和津汇广场，周边南京路虽时有拥堵，但该区域毫无疑问属于传统的城市中心区，再考虑到新开通的地铁1号线，这个区域内的写字楼被公认为目前天津市价值最高的写字楼。这也不难考虑为什么天津绝大多数的写字楼均处于这个范围附近。
但对于投资来讲，关注的是不同时点的价格差异：某一时点的价值即使再高，也不一定能在未来带来收益，投资考虑的是“低价买进，高价卖出”，追求升值潜力最大。例如天津湾A区写字楼中环OFFICE。天津湾比邻城市中环线，被新围堤道、大沽南路地铁一号线和台儿庄路(海河)等多条城市干道所包围，交通非常发达，同时该项目距离滨海新区仅半小时车程，并距建设中的津滨轻轨东兴路站不足500米。作为一个超百万平米的城市大盘，天津湾包括购物中心、写字楼、高档公寓、主题嘉年华、星级酒店、城市公园和高尚公寓等多种物业，构成一个完整的产业链条，是未来的城市新极，具备强大的经济板块效应。
中环office是天津湾A区首期发售的项目，目前销售刚刚启动，因此中环office的价格不算很高，起价不到7500元/m2。对比天津湾板块对区域经济和价值的促进作用，我们不难发现其中蕴藏的巨大价值，在南方的专业型地产投资人士有一个非常到位的说法叫“头啖汤”，讲究尝得是第一口鲜。而天津写字楼的租金价格近几年持续走高，特别是档次较高，设施先进的高品质写字楼更保持了供不应求的出租率，这也从另一方面验证了高端企业进“津”赶考所引发的旺盛需求。
李新雄总监也表达了相同的看法，他说到，写字楼天生“嫌贫爱富”，区域是否发达或者具有发展潜力，公司是否来租，这些考虑对写字楼未来价值都非常重要。 另外，交通必须方便，这对于写字楼尤其不可缺少。
2、算清投资回报率
投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。
写字楼租赁的税费政策大致如下：营业税按当年经营收入的5.565%，房产税按12%，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20%缴纳，综合税率大概占经营收入的25%—34%。具体的各项税率标准根据不同区域不同物业有所区别。国家有关个人所得税的缴纳规定，写字楼的租客基本上都是公司组织，租赁手续比较正规，需要发票做帐，以上的税收难以规避。因此，扣除税收加上租赁成本(物业管理费等)，再考虑不可避免的空置情况，实际的净租金收益只是理想状况下收益的2/3左右。投资回报率方面，若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。
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