超低土地成本揭露万达商业地产高利润缘由

    而对于房地产企业来说，如果拥有低廉的土地成本，那么公司的利润至少了就有了一半的保障，万达方面同样如此。

    招股说明书显示，万达商业地产2013年的净利润达248.82亿元人民币，要知道此前公开财报的房企中最赚的中海地产，2013年的净利润也不过230.4亿港元(约为181.97亿元人民币)，不足万达商业地产的四分之三。

以售养租模式受挑战

    值得注意的是，万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元，2014年上半年，这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析，万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势，未来一段时间，万达每年开复工的面积也会继续增加。

    不过，全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，目前我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米，2015年将达到3.6亿平方米，2016年以后则达到4.3亿平方米。

    报告指出，大部分城市存在商业综合体过量开发的风险，且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

    显然，这一情况如果继续恶化，将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时，每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升，投入的大量资金能否顺利收回，将考验每一个商业地产开发商。

    据悉，由于今年楼市转冷，万达商业地产上半年的净利润也快速下滑，由去年同期的100.86亿元降至49.17亿元，跌幅超过五成。同时，万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元，原因则是2014年上半年现金收款放缓时公司加快其开发活动。

    穆迪指出，债务上升导致公司净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的44.5%，其EBITDA/利息覆盖率(指数大于1说明公司有足够的利润可以保障利息支付，不至于发生偿债风险，通常该指标越高越好)也从2013年财年的3倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。

    标普的报告则认为，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取建设并持有的模式还是采取建设后销售的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。

    万达商业地产的招股说明书显示，其2011年—2013年的租金水平分别为57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月，2014年上半年则提升至75元/平方米/月，而全国的都市型购物中心的合理租金水平在80元/平方米/月―100元/平方米/月，显然万达的租金水平并不突出，且增速也较为平缓。

    利息支付方面，由于负债提高，万达商业地产2013年共支付利息97.98亿元，较2012年的67.09亿元提高46.06%。而2014年上半年，公司支付的利息已达62.10亿元。

    不过，虽然近两年公司利息支出增速较快，但主要原因仍是公司规模的扩大。同时，万达商业地产目前手持的现金便接近700亿元，银行授信的1442亿元中还也还有超过600亿元未动用，足以覆盖一年内到期的342亿元债务。

    此外，有业内人士计算，其2013年的借款成本约为8.8%，而这样的成本对比国内市场可谓优异，但较海外资金仍偏贵。2013年3月份，万科境外子公司发行的8亿美元5年期债券，年票息率仅2.625%。显然，在港挂牌后，万达商业地产的融资成本将进一步降低，而这也是万达商业中国招聘网地产赴港上市的主要目的之一。

借O2O概念冲刺IPO

    除了目前的三大板块外，万达商业地产另外一个受人瞩目的地方便是求职其与O2O的结合。王健林此前也表示，希望万达成为人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。

    实际上，万达商业地产传统的租赁、销售、酒店业务已经错过了最佳上市时间，再加上其并不高的物业回报率，如果只靠这几样业务讲一个故事的话，大家甚至已经可以猜到结尾，因此，其对资本市场的吸引力较荷都之几年前已大大下降。而聪明如王健林这样的商界大佬，肯定不甘如此，其势必要对万达商业地产重新包装。

    王健林也确实是这么做的。就在万达商业地产向联交所提交招股书的半个月前，即8月29日，万达火速联合腾讯、百度共同出资在中国香港注册成立万达电子商务公司，希望可以打造全球最大的O2O电商公司。而与阿里巴巴从线上到线下不同，万达谋求的O2O商业模式，则是线下到线上。

    同时，三方在仪式上还给外界画下了“大饼”，王健林表示，万达电子商务公司一期总投资约为50亿元，万达集团持有70%股份，百度、腾讯各持股份15%，而后五年内总投资将达到200亿元。再加上马化腾、李彦宏两位科技大佬的“友情”站台，万达O2O平台确实给外界增添了大幅的想象空间，至少这个“新故事”比此前三个板块业务的故事要有意思的多。

    这显然是王健林想要的结果，而对于目前处于IPO冲刺阶段的万达商业地产来说，拥有一个市场比较看好的概念，无疑会令本次赴港上市事半功倍。