商业地产重新寻找出路 告别售养租模式

    以售养租的商业项目运营模式，已难以为继，各家公司必须在资本市场和金融手段上寻找出路，以获得支撑商业地产发展的长期融资通道。

繁荣下的危机

    早在2011年，万科总裁郁亮就警示过国内商业地产存在泡沫的风险，这一担忧已然兑现。

    9月22日，房地产顾问服务机构莱坊发布《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达3.6亿平方米，2016年以后为4.3亿平方米。

    年内，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；2018年，将维持在1200个左右。

    1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头最为迅猛。据统计，至2015年，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有四个，其中三个属于1.5线城市。莱坊认为，大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。

    标准普尔信用分析师李春燕表示，以实际的情况来看，中国大陆商业地产过度建设和需求不足，库存和空置率被推高至很高水平，在三四线城市尤其明显。从信用角度来看，大规模的前期投资，无法预测的需求，以及较低的租金收益率，预计将抑制增长前景，并增加商业地产开发商和投资者的债务负担。

    过去5年，除一线城市外，二三线城市的商业地产也进入了高增长阶段，各主要地产公司都提出了从住宅向“住宅+商业”转型的目标。

    但实际中，商业物业的发展并不如人意。独立房地产金融研究人士杜丽虹指出，高企的土地价格和更高的资产价格，降低了商业物业的净租金回报率，目前，商业物业的净租金回报率普遍不到3%，而国际上投资人要求的净租金回报率至少在6%以上。

告别售养租模式

    在缺乏金融支持的情况下，中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。

    根据万达赴港招股书披露，万达商业地产物业项目178个，159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心，102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。

    万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米，土地储备7670万平方米。计划到2015年底，完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。

    全球最大的商业地产公司西蒙，其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持，万达是如何完成上述持有物业开发的？万达模式的核心，第一就是以售养租，用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示，其2013 年的平均土地成本不到1100元/平方米。

    万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，2014年底到2015年年初，有8个商业项目计划开业。未来3年，北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。