多地商铺遇冷 商业地产过剩存隐忧

商业地产过剩隐忧

    一半是海水，一半是火焰。与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是，仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心。

    以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、萝岗等区域也在不断建商圈。在番禺万博中心商圈，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目。

    据戴德梁行等机构统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增商业项目体量将达到340万平方米，相当于17个西单大悦城。国际咨询机构世邦魏理仕统计，2014至2016年上海将新增商场面积330万平方米，与以往年增40万平方米的供应相比大大提速。

    业内人士认为，当前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

    盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，在住宅限购的背景下，很多原来做住宅市场的开发商盲目涌入商业地产领域；楼市调控下的地方政府也有极大的冲动通过商业地产弥补土地财政。在两者合力下，很多城市特别是财力较脆弱的三四线城市大干快上搞商业地产，造成区域供应饱和，泡沫增加。

    商业地产供应过剩导致恶性竞争，不仅使得空置率攀升，也加剧了百货零售业的亏损。齐晓斋说：“目前百货行业的萧条和亏损并不完全是电商冲击导致的，恶性竞争、经营模式落后等才是主要原因。”以新近关闭的常州百盛为例，周边聚集了乐宾、万达、金鹰等大型商场，竞争极为激烈，生意普遍难做，新项目开业后都难以按预期盈利。

    世邦魏理仕调查显示，百货业的低增速、低利润越来越无力支撑高昂的房租，城市综合体前景堪危。近三年，多家百货企业样本数据显示，其物业租金和员工开支年均复合增长分别为14%和18.5%，而同期百货营业收入年均复合增速仅为8.8%。

信贷面临潜在风险

    一些业内人士担忧，在经济面临下行压力的背景下，商业地产项目或面临“烂尾”风险，如果持续经营不善，则隐含着潜在的银行信贷风险。

    世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕认为，短期内供过于求、竞争激烈加上电子商务冲击，大型购物中心经营或面临困境。事实上，由于招租难、经营难，广州番禺万达广场等都比预期延迟了开业时间。一些新开业的城市综合体以销售额扣点的形式收取租金，如果商铺销售不理想就面临现金流危机。

    商业综合体信贷或面临潜在风险。截至今年2月末，上海辖内银行信贷支持的已建成和在建的城市综合体项目159个，比去年同期增加24个；辖内城市综合体贷款余额824亿元，同比增长14 .8%。

    “现在的商圈经济实际上还是地产经济，靠的是银行信贷，最终风险还是集中在银行和政府身上。”一位业内人士说。

    另一方面，大兴土木建成的购物商场、商贸城门庭冷落，小商户持续亏损，处理不当或带来社会矛盾。

    西安丹尼尔商贸城是丹尼尔集团投资的商贸项目，总面积25万平方米，以百货店的设施改造传统的“脏乱差”的批发市场。但商城自去年8月开业以来，一直人气不旺，多数租赁商户都处于亏损状态。

    商户王英租了一间25平方米的铺子做时尚家居，一年下来收入只有1万元，至少亏损2万元。另外两位经营家饰家纺的商户说，他们租了2间60平方米的铺子，年租金10万元，但一年多只卖了几千元的东西。

    上海市静安区副区长巢克俭建议，对于当前大型购物中心、城市综合体“冷热失调病”，一是要尽快确定商业功能规划的法律刚性，根据人口、消费能力合理确定商业布局， 避免重复建设；二是要对商业设施的租金、空置率、回报率等设置指数，做好风险预警，不能等到出了问题再被动应付。