租金回报率低 已经成为商业地产融资的绊脚石

问题二：信托投资管理能力仍欠缺

    也有分析人士认为，在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准(7%~8%的水平)难以得到满足。按照现行税制，我国商业地产的租金收入最终只有租金的60%~70%。这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。
　　“未来广州的商用物业总体租金水平，都应该是维持在一个比较平稳的状态，不会大起大落。”黄文杰表示，但是根据经营情况的不同，收租率和租金、各个项目会出现冷热不均，“好的可能越来越好，远远高出平均水平，差的可能收不到钱，未来虽然整体市场相对稳定，但是会出现两极分化，好的和差的项目会越拉越远。”他预计，未来能够达到REITs要求的物业会越来越多，“一两年之后，有一些成长期的物业会逐渐进入成熟期，租金回报率达到REITs的要求。”
　　此外，上述信托研究人士指出：“REITs成立后要管理投资房地产，但国内信托这方面的投资管理能力还不足，所以信托目前还不具备独立承担REITs运作的能力，更可能相当于信贷资产证券化的受托人角色。”
　　他认为，REITs的成功与否取决于制度设计、房地产走势等多种因素。“市场需求还是挺迫切的，主要在于政策层面，制度设计一直没有出来。还有房地产市场走势不明朗，也可能抑制投资。”
反思：内地现有“REITs”存硬伤
　　北京某信托公司研究人士对记者表示，区别于一般的融资类房地产信托，REITs相当于股票投资形式，每年以分红形式给投资者回报。而从收益率水平来看，境外REITs投资收益率平均要高于国债水平，波动性低于股票。
　　事实上，此前越秀集团、中信证券等先后试水这类融资方式，将商业地产的收益权转让并进行信托份额化。
　　广东地区一位信托公司人士对记者表示，由于这些基金的管理方都不是独立的第三方，因此都不算是真正意义上的REITs。而其运作模式均存在典型硬伤，即租金率不足以覆盖付给投资者的收益率。“现有的房地产投资基金其实是一种变相抵押借钱，实质是一种将利息租金化的方式。比如说，融资方可承受的成本是10%，那么其就将商业地产的租金标准提高，然后让集团自己的公司去租这些物业，再将租金变成收益给予投资者。”

目前靠融资方的信用变相兜底
　　此外，他指出，现有的运作模式类似于自融，因此其“安全垫”主要靠融资方的信用变相兜底，若大型国资企业背景则风险较低。与此同时，这类产品大多数只有收租权，没有产权和所有权，若持有人将物业再次抵押融资可能就会带来一定风险。

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