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租金回报率低已经成为商业地产融资的绊脚石

http://www.shenyangoffice.com 2014年11月17日 09:29:20 沈阳写字楼网

导读：李嘉诚以39.1亿元人民币的价格将其旗下商业地产项目重庆解放碑大都会广场整体出售给信托公司，此举业内再次对房地产信托投资基金(REITs)开闸充满期待。

硬伤
　　商业地产平均年租金回报率可能在4%~6%左右，低的只有2%~3%，难以满足信托基金的收益率要求。
　　政策层面上，包括交易模式、交易方职责、上市规则、税收等制度缺位。
　　国内信托在这方面的投资管理能力还不足，所以信托目前还不具备独立承担REITs运作的能力。
　　房地产市场走势不明朗，抑制投资需求。
　　相关法律法规尚不完善。
　　除写字楼外其他商业物业收益率
　　均低于10年期国债收益
　　广发证券此前的研究报告也显示，从国际经验来看，商业物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素，其通过对我国商业物业收益率进行了测算并与10年期国债收益率进行了比较，发现除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益率外，其他商业物业的收益率均低于10年期国债收益率。
　　而同时，尽管我国整个地产行业即将迈入新阶段，商业地产取得了一定发展，但仍处于初步发展阶段，供给偏弱，空置率较高，租金涨幅有限。

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