研究中心发布2014年房地产市场总结报告

    从月度成交走势看，下半年的成交量逐月回升，特别是信贷放松后的10-11月，成交面积大幅回升，已超越近年的成交高位，显示四季度成交非常活跃，前期被压抑、观望的客户纷纷入市。

    据合富辉煌监测，22个重点城市10-11月整体成交面积比8-9月增长了三成，同比去年同期的成交高位亦则有小幅增长，显示四季度成交回升显著。但全年看，成交仍有较大萎缩，1-11月成交同比下降约15%。

    各城市间的成交分化明显。其中四大一线城市在信贷放松带动下四季度成交均大幅回升，10-12月成交面积比8-9月有4-8成的回升。但由于一线城市限购持续，前三季度的成交低迷，因此，1-11月的整体成交同比下降约2-3成。

    二三线城市的分化则显著。其中南京、长沙、成都、贵阳、东莞、中山、乌鲁木齐1-11月成交下降亦超两成，而南昌、佛山、武汉、西安、济南、昆明同比有增长。综合全年和四季度市场成交情况，佛山、杭州、武汉、西安、南昌、济南（中海华山珑城开盘销售4000套带动）成交回升最显著。

    如佛山上半年市场成交低迷，不少指标楼盘价格下调超过2成，在8月初限购松绑后，很大程度上提振了市场信心，带动客户的购房热情，尤其是以广州客为主的广佛交界项目热销，价格则维持在降价后的水平。

    杭州是市场恢复的另一个典型城市。2014年以来杭州库存压力大增，是全国率先降价的重点城市，且降价幅度大，普遍降幅在15%-20%。杭州政府8月开始取消限购并出台了一系列的鼓励政策，房地产市场开始从低谷回升，市场成交已恢复活跃，价格维持在低位。

库存水平仍维持高位，楼价回落

    虽然各地成交明显好转，但由于2014年以来新增供应量大，全年新增供应远大于成交，因此重点城市商品住宅存量继续处于历史高位，从消化周期看，当前主要城市库存消化周期仍维持在18个月水平，仅较峰值期轻微降低。一般公认较合理的存量消化期水平是8-12个月，显示现时市场存量压力大。

    从不同城市看，虽然部分城市12月的存量和去化周期环比略有下降，但与去年同期相比，普遍大幅增加。一线城市存量同比增长3-5成，消化期同比大幅增加40%-130%，京沪穗存量消化期达18-20个月。二三线城市中，天津、杭州、长沙、武汉、西安。贵阳、昆明、海口存量消化期都在17个月以上，库存压力大；合肥、南京、南昌、郑州、珠海存量消化期在10个月以内，库存压力较小。

    而从全国70个大中城市商品住宅销售价格变动走势看，2014年二季度开始，房价环比上月下降的城市大幅增加。11月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个，最大降幅为杭州的9.9%。

    2014年二季度以来全国楼市成交迅速陷入低迷，而新增供应则大幅增加，市场存量不断创新高，各地楼价开始回落。虽然四季度成交量大幅回升，但由于市场存量维持在高位，各地开发商仍以各种优惠去库存为首要任务，楼价总体保持平稳回落的态势，预计将持续到2015年上半年，楼价难以回升。