上海写字楼市场竞争加剧 区域分化逐渐显现

    虽然大体量的新增供应对市场造成了一定的压力，但新楼入市同样也能刺激并带动整体市场需求量的上升。截至目前，超半数甲级写字楼空置率不足2%，但从后市来看，核心商圈及非核心商圈的高品质可租赁面积均将大幅上升。因此对于租户而言，无论是租赁新办公室还是续租，在协商时的议价能力都将高于以往。
    高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山告诉中国房地产报记者，大量写字楼入市给上海房地产市场带来了挑战，也带来了机遇。“从业主方来看，轨道交通便利、品质优良的顶级写字楼将获得更多追捧，租金有望超出市场平均水平，并实现预期租赁目标；而余下的新建写字楼将承受巨大的市场压力，遭遇较高的空置率和较大租金压力。”

区域分化加剧   浦东或受追捧

    2015年上海中心的入市将为上海写字楼市场带来最大变局。坐落于陆家嘴的上海中心落成之后，虽然会为市场带来一定的去化压力，但在自贸区不断发展扩区的大背景下，再加上12号线黄埔／静安段的预期开通，浦东区域的整体发展仍然被市场所看好。
    上海浦东房产研究中心主任李战军表示：“浦东新区为上海自贸区的一部分，受到各类外资企业的青睐。2014年浦东写字楼市场有上升趋势，总体表现为供应量大、需求量大、出租率高、价格稳定。浦东市场呈现良好态势的原因，也部分由于浦西写字楼空间不足，尤其缺乏高档写字楼。”

    如今正值上海浦东新区经济加速转型的时期，找到新的经济发展爆发点已成为未来发展的关键。在原本外资企业占主导的基础上，重点引进和发展创新型和龙头民企是未来发展的主要目标。在内资企业和龙头企业大量进入浦东之际，其对优质写字楼的需求也在不断提升。由此看来，新鲜企业的融入不仅能为浦东的经济发展注入新的活力，同时也能为写字楼市场带来发展动力。

    另外，除了一直以来备受投资者追捧的核心商务区以外，一些外围区域在自贸区政策的利好之下，也将拥有较好的发展前景。张江、外高桥等板块在去年都出现了多笔大宗交易。例如远洋地产以4.84亿元的总价收购了外高桥保税区一在建商办项目，凯龙瑞第四只人民币基金募集总额超过13亿元，总投资5.4亿元，投资于上海张江两栋办公楼物业。

    近年来，随着市场的变化，办公楼租户的结构也在悄然发生变化，最为显着的是租户品质的改变。“十多年前我们做办公楼租赁的时候，几乎所有的业主，不管是国内还是国外的，都喜欢同一类租户，就是跨国企业，尤其是大型的跨国公司。但现在业主已经不这么认为了。相反，他们越来越喜欢内资企业。”上海一位业内人士告诉记者。


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