上海写字楼市场竞争加剧 区域分化逐渐显现

    近日，高纬环球发布的《2014年第四季度上海写字楼市场报告》显示，2015年至2016年间，上海核心商圈预计将有130万平方米的新增写字楼入市。仅2015年上海就将有70万平方米的新增供应入市，这可能给市场租金带来一定的下行压力，预计不少项目入市时的租金将低于市场平均水平。据高纬环球预测，波动实属必然，但波动不会太大，市场还会保持在较为稳定的状态之中。

    大批新增供应的涌入将加剧写字楼市场的竞争。2014年，上海优质办公空间需求不断攀升，核心地区的市场空置率有所下降，至六年以来最低点。在需求巨大的同时，写字楼的租金也有所上浮。2014年年末，上海核心区域写字楼平均租金达到9.3元/天/平方米，同比上涨4.3%，较2013年上涨3.7%。然而在2015年大批新增供应涌入的同时，租金的价格以及空置率可能难以保持2014年的势头。
    仲量联行华东区投资部总监李凌认为，随着中国经济进入结构性调整，GDP增速放缓，2014年后中国办公楼市场将发生变化。“办公楼市场在全球一体化浪潮下愈趋成熟和办公楼租户结构的变化，都会对租金和空置率产生影响。”李凌表示。

市场波动幅度增大

    据机构预测，2015年上海核心区域甲级写字楼新增供应将迎来高峰，写字楼新增建筑面积将达到70.18万平方米，新增供应总量与2014年相比将高出127%。在上海新一轮的商务写字楼供应中，除了许多项目的二期工程即将完工，还有大体量、高质量的上海中心即将落成。预计2015年~2016年将是写字楼大批集中涌入市场的高速增长期。
    世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨认为：“2014年是近三年浦东写字楼租金增长最快的一年，增幅远超浦西。在过去一段时间内，该区域的写字楼市场处于明显的供不应求状态。甚至到上海中心正式交付前，该区域新增供应仍将非常稀缺。陆家嘴金融区的特性，让该区域写字楼的租户结构特征非常明显，主要为银行和金融机构。上海中心是上海最高的一座超高层建筑，鉴于它的稀缺性和本身在绿色环保、物业管理等方面的优越特质，相信也会成为很多知名企业的选择。”
    单从去年第四季度来看，上海甲级写字楼的空置率有0.6个百分点的微弱上升，主要是由于陆家嘴世纪金融广场三号楼在该季度入市，其面积达70000平方米，市场整体空置率因此被大幅拉高。从年末的情况来看，2015年新增写字楼大量入市之后，空置率必然有所上升。高纬环球估计，2015年市场对新增供应的吸纳量在40万平方米左右，预计到年末空置率会达到10%。