解读中国写字楼市场关键词

    宏观经济是驱动房地产发展的动力，对写字楼市场更是如此。无论是整体国内生产总值（GDP）水平还是第三产业增加值水平，均与写字楼租赁及销售直接呈现正相关性。2016年全国GDP达到74.4万亿元，同比增幅为6.7%，其中第三产业增幅达到7.8%，同时第三产业增加值占到整个GDP的51%，突破了半壁江山。
    二线城市中除东北重镇沈阳外，其他重点二线城市的GDP增幅均比一线城市更快，而第三产业的增幅也远高于GDP增幅。二线城市中的排头兵为杭州，GDP增幅和第三产业增幅均位列于二线城市的榜首。
    回顾全国写字楼投资总额的变化，2009年到2013年之间，四万亿经济刺激计划使得写字楼投资总额不断高速飞升，年均增幅超过30%，达到约40%，而近几年增速逐渐回落到比较稳健的水平。去年全国写字楼投资总额为6,533亿元，其中北京和上海均超过690亿元，占全国总投资额均约10.7%的比例。预计未来三到五年，全国写字楼整体市场投资额会维持稳健增长，增速仍将保持个位数增长的速率。
    租金方面，当前四个一线城市在170-330元/平方米/月之间，二线城市中南京和杭州的租金较高，均约130元/平方米/月，是租金最高的北京的40%，同时南京和杭州的GDP和第三产业增加值也大约为北京的30%至40%。未来杭州和苏州的租金将小幅提高，但其他一线和二线城市租金均会有小幅回调。
    十九大报告里提到的三个议题与写字楼市场的发展息息相关。第一，必须把发展经济的着力点放在实体经济上。实体经济的成长是写字楼的命脉，也是写字楼的基础。第二，要加速发展现代服务业。现代服务业是以人为本的产业，是办公楼市场中的主力租户，具备较高的租金承受能力。第三，要大幅度放宽市场准入，扩大服务业对外开放，同时对外资企业要一视同仁。五年前，外资企业是写字楼租赁市场中是主力军，能够达到70%到80%的市场份额，但今天已经被国内企业所取代，国内企业租户对高品质的面积、大面积的需求更为强劲。而在上述十九大精神的指引下，也许所有的租户及租赁行业相关人员能够迎来又一次外资企业进入中国的高潮。
    十九大中提出要尽快加速建设先进制造业，同时把互联网、高科技、人工智能与实体经济深度融合，这意味着未来一些高科技企业、虚拟经济以及双创企业都会有对办公楼的需求，这些需求将更为多元化，意味着未来面对的将有可能是规模从小到大不等的面积组合。
    三大国家战略是"一带一路"、京津冀协同发展和长江经济带，十九大报告中提到了京津冀协同发展和长江经济带。京津冀协同发展将会通过一河、双城、三轴、四区来连续开发、有序地开发。而长江经济带是覆盖11个省市的战略经济带，目前人口和GDP总值都超过全国的40%，中央政府要着力将长江经济带打造成全世界最有影响力的内核经济带。
    多中心发展趋势。出现该趋势的原因有三个方面。第一，主要城市的轨道交通系统发展非常迅猛，北京、上海现在的地铁里程数已经排在全球第一、二位。第二，每个区政府都希望打造本区的商务区，需要建设楼宇经济。第三，各种企业层出不穷，他们对办公楼空间、成本都有不同要求，因此就导致了由中心向外部扩散，多方位开发的布局。这样的多中心格局在二线城市开发进程中也在出现，比如成都从传统的春熙路逐渐向南部新城扩展，武汉从传统的新天地区域向制造业集聚区扩张。
    旧改趋势。很多一线城市和主要二线城市对商业地产的供应有限制，比如北京2015年以后在五环路以内已经不再审批供应任何商业用地。此外现在零售物业的百货业态呈现萎缩的局面，因此零售也会出现改变的格局。此外酒店的投资回报期通常长达15年到20年，把酒店改成写字楼将可能有更好的投资回报。因此近年来有较多旧改项目在城市中心区域出现，比如北京的盈科中心将商业部分改为办公空间，上海正在改造的锦沧文华酒店将在2018年成为写字楼项目。
    联合办公的扩张。联合办公对很多业主来说是利好，因为联合办公租赁面积大，同时租户组合更加灵活。另外，联合办公也是对从中央政府到地方政府呼吁的双创号召的全面呼应。
    人工智能对整个房地产行业的格局会产生巨大影响。人工智能并不仅仅是指机器人这个单体的概念，更多是通过程序、感应探头、物联网等，让我们的生活和工作更加便利和高效。

 

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）