沈阳商业地产有量无质 空置率攀升前景引担忧

　　沈阳商业地产两极分化 空置背后玄机重重

　　现如今沈阳住宅市场延续去年的翘尾行业，成交量和金额都一路走高，而商业地产却没能乘着这股“暖流”顺势而上，即便这样，房企对商业地产却依然“青睐”有佳。这背后又隐藏着怎样的商业秘密?

　　老字号商场频撤离 新兴商场带来新繁荣？业内人士分析认为：商业地产项目的高速增长，一定程度上与地方政府引导息息有关。而在大量新兴商业地产崛起的同时，一些处于老商圈的项目频频撤出沈阳更是屡见不鲜。

　　据了解，沈阳目前有超过10万平方米规模的商业地产项目达55家以上，其中金廊沿线就有25家(如茂业、恒隆、嘉里中心等)，占据了半壁江山。如此大规模的商业地产集中亮相，对于沈阳这样一个不足千万人口的1.5线城市而言，要想“吃得消”恐怕在短期内很难做到。

　　近两年，一些老字号的购物中心从沈阳撤出也是常有的事，如2010年9月位于青年大街211号的香港迪生集团投资的西武百货。而就在今年6月位于沈阳老商圈太原街的伊势丹百货商场也于撤离沈阳。对于伊势丹撤资的主要原因，其总部给出的解释是长期处于亏损状态。而内部人士则表示亏损主要原因是伊势丹沈阳店的定位无法适应沈阳的消费人群。
　　对于近几年金廊沿线快速增长的商业综合体项目，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为：“这些项目的建设及存在，以及想达到一种理想的运营状态，或许我们应该把眼光放得更长远一些，甚至是在未来的20-30年里，它所辐射的范围也不仅仅是沈阳，而是包括一些周边城市，如辽阳、鞍山等。”
　　也许正如专家所说，我们需要给这些新兴的商业地产项目一些时间。对于那些正欲涉足商业地产的开发商而言，但愿这不断攀升的空置数据，会带来一些警示。时过境迁，也希望如今“冷清”的背后会上演出“繁荣”的喜人景象。

　　房企加大商业布局 恐“醉翁之意不在酒”。统计发现，像万科、保利、龙湖、金地集团等9家房企，把商业地产作为2013年开发重点，尤其是“自持”比重还在加大。绿城中国、招商地产、恒大地产等大型房企，在2013年也加大了在二线城市布局。

　　“对于目前金廊沿线的商业综合体项目，由于地段因素，沈阳业内多数操盘者对于其中配套的公寓和写字楼销售并不担心，但对其中包含的零售商业的发展前景表示担忧。”某房产机构资深负责人说。

　　2010年开始调控以后，住宅土地市场受冷，土地出让金锐减，为此，推出了大量的商业用地，由于商业对城市繁荣发展是非常有利的。能够带来税收，刺激消费，拉动整个城市的发展。业内人士分析认为：“政府要想做商业，定是首推综合体用地，并在土地出让时定好该地块的用途和性质。”

　　“甚至要想购买住宅用地必须配有一定比例的商业用地，开发商心中自有清楚的算盘，住宅是挣快钱的，占得比例又远大于商业，一个项目即便商业地产没做起来，但住宅那块也是会给弥补过来的。”也许这正是开发商广拿地、频开发商业地产的主要目的，而对于运营和招商的效果如何，并不是很在意。

　　起初由于住宅的限购，不少开发商认为“住宅的投资属性会越来越淡化，而好的商业项目一定会凸显出来。”这样的想法促使他们押宝商业地产，如今，商业地产空置率的不断攀升也必然会引发一个新的思考：未来，沈阳需要几个三年来消化这些当初“如获珍宝”的商业地产?三年、五年、十年……